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Sind 50 Euro angemessen oder dürfen es auch 100 Euro sein? Geht es um Kleinreparaturen, ziehen Vermieter und Mieter die Grenze des Zumutbaren bisweilen sehr unterschiedlich. Dann sind Gerichte gefragt. Und die heben die Höchstgrenze für Kleinreparaturen, die Mieter aus eigener Tasche zahlen müssen, aufgrund der allgemeinen Kostenentwicklung regelmäßig an.

Vom 50-Euro-Maximum, das nach wie vor in vielen Köpfern spukt, sollte man sich daher schnell verabschieden. Was nicht heißen soll, dass Vermieter bei der Abwicklung von Kleinreparaturen freie Hand haben.

 

Was ist eine Kleinreparatur?

Zunächst einmal muss der Begriff der Kleinreparatur bzw. des Bagatellschadens geklärt werden. Die Definition dazu liefert die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz. Paragraf 28 Absatz 3 der II. BV erklärt: „Die kleinen Instandhaltungen umfassen nur das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.“

Der Bundesgerichtshof ging noch einen Schritt weiter. In einem grundlegenden Urteil beschränkten die Richter die Kostenübernahme seitens der Mieter auf Gegenstände, die dem „häufigen Zugriff“ unterliegen. Elektrische Leitungen und Rohre unter Putz zählen demnach nicht zum Begriff des vom Mieter zu zahlenden Bagatellschadens.

Bis zu welchem Betrag dürfen Kleinreparaturen auf Mieter umgelegt werden?

Grundsätzlich gilt: Der Vermieter ist für Reparaturen zuständig, auch für solche, die durch normalen Verschleiß bedingt sind. Das geht aus Paragraf 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hervor. Der Gesetzgeber räumt Vermietern allerdings die Möglichkeit ein, gewisse Arbeiten auf den Mieter abzuwälzen, ob nun Klein- oder sogenannte Schönheitsreparaturen. Entscheidend ist, dass die Kostenübernahme im Fall einer Kleinreparatur im Mietvertrag geregelt wird.

Damit eine solche Vereinbarung wirksam ist, muss der Vertrag eine Kostenbegrenzung enthalten.

Kostenbegrenzung im Mietvertrag!

Steht im Mietvertrag, dass der Mieter bei einem Bagatellschaden bis zu 75 Euro aus dem eigenen Portemonnaie bezahlen muss, und kostet die Reparatur 80 Euro, ist der Vermieter in der Pflicht.

Teilweise enthalten die Verträge gleich zwei Grenzwerte: zu einen für einzelne Reparaturen und zum anderen bezüglich der Gesamtsumme pro Jahr. Je Vorfall halten deutsche Gerichte bis etwa 100 Euro für angemessen, wobei auch schon 110 Euro als gültig erachtet wurden. 120 Euro indes hat das Amtsgericht Binden 2013 für zu hoch und damit als unzumutbar erachtet. Aufs Jahr gesehen, gelten derzeit acht Prozent der Jahresmiete (ohne Neben- und Heizkosten) als angemessen.

Übrigens:

Es ist Aufgabe des Vermieters, Handwerker mit einer Kleinreparatur zu beauftragen. Wird der Mieter verpflichtet, sich darum zu kümmern, ist die Reparaturklausel nicht wirksam.

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