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Planungssicherheit ist mit Blick auf den teils angespannten Wohnungsmarkt ein nicht zu unterschätzender Faktor. Das gilt in erster Linie für Mieter. Doch auch Vermieter haben kaum Interesse an einem ständigen Mieterwechsel. Deshalb kann es für beide Parteien durchaus von Vorteil sein, einen zeitlich begrenzten Kündigungsausschluss im Mietvertrag zu vereinbaren.

Das heißt Mieter und/oder Vermieter – abhängig von der Regelung – dürfen frühestens nach Ablauf einer im Vertrag genannten Frist kündigen. Außen vor bleibt in dem Fall das Recht auf Sonderkündigung, sofern die Umstände einen solchen Schritt zulassen.

Für welchen Zeitraum kann ein Kündigungsausschluss vereinbart werden?

Laut ständiger Rechtsprechung (u.a. Bundesgerichtshof (BGH), Aktenzeichen VIII 154/04 vom 23. November 2005) darf der Verzicht auf die Kündigung maximal vier Jahre betragen. Aber: Diese vier Jahre gelten inklusive der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten. Anderenfalls wäre es dem Mieter oder Vermieter erst nach vier Jahren möglich, die Kündigung auszusprechen. Im Detail heißt das, so der BGH (Aktenzeichen VIII ZR 86/10 vom 8. Dezember 2010), dass die Option bestehen muss, das Mietverhältnis nach exakt vier Jahren zu beenden. Zieht man von den 48 Monaten die dreimonatige Kündigungsfrist ab, darf also höchstens 45 Monate auf das ordentliche Kündigungsrecht verzichtet werden. Maßgeblich ist der Vertragsbeginn.

Kann trotz Kündigungsverzicht vorzeitig gekündigt werden?

Der Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages schließt allerdings nicht das Recht auf eine außerordentliche und fristlose Kündigung aus. Dieses Recht im Mietvertrag einzuschränken oder gänzlich auszuschließen, ist nicht zulässig.

Hinweis:

Die Gründe für eine außerordentliche Kündigung werden unter anderem in den Paragrafen 543 und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches definiert.

Welche Vor- und Nachteile hat ein Mietvertrag mit Kündigungsausschluss?

Wie anfangs bereits erwähnt, bietet der Kündigungsausschluss in erster Linie Planungssicherheit. Mieter müssen nicht befürchten, dass der Vermieter plötzlich Eigenbedarf anmeldet. Der Vermieter wiederum geht auf Nummer sicher, dass die Wohnung für längere Zeit vermietet bleibt. Davon profitieren Vermieter vor allem bei Staffelmietverträgen. Ansonsten richtet es sich ausschließlich nach den individuellen Umständen, ob die Vor- oder die Nachteile bei einem Kündigungsausschluss überwiegen.

Bei Mietern, die für die Dauer des Kündigungsverzichts einen Wohnortwechsel ausschließen können, birgt die Vereinbarung zweifelsohne Vorteile. Nichtsdestotrotz ist es ratsam, sich auf eine Nachmieterklausel zu einigen. Damit verpflichtet sich der Vermieter, den Vertrag vorzeitig zu beenden, sofern ein angemessener Nachmieter gestellt wird. Übrigens: Der Bundesgerichtshof sieht es nicht als Nachteil an, wenn der Kündigungsausschluss nur einseitig für den Mieter gilt, wohingegen der Vermieter jederzeit kündigen darf. Sinnvoller ist indes ein gegenseitiger Kündigungsausschluss.

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