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Eine Wohnung zu finden, die perfekt auf die eigenen Bedürfnisse und Wünsche zugeschnitten ist, dürfte nahezu unmöglich sein. In der Regel gibt es eine oder mehrere Kleinigkeiten, mit denen man sich arrangieren muss. Mal missfällt der Bodenbelag, mal sind die Fliesen im Bad zu dunkel oder die Toilettenschüssel nicht bequem genug.

Als Mieter in Eigeninitiative für „Besserung“ zu sorgen, also hier und da ein paar Änderungen vorzunehmen, ist allerdings keine gute Idee. Zumindest dann nicht, wenn der Vermieter nicht eingeweiht wird.

Ohne grünes Licht vom Vermieter sollten und dürfen keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden.

Weiterhin ist zu beachten: Der Mieter ist in der Rückbaupflicht und muss die Wohnung beim Auszug wieder in den ursprünglichen Zustand versetzen – und zwar unabhängig davon, ob die neuen Fliesen hochwertiger oder der Teppich unempfindlicher ist.

Modernisierungsvereinbarung: Absprache bei Umbauten

Im Idealfall kommen Mieter und Vermieter auf einen gemeinsamen Nenner und einigen sich. Darauf sollte man sich jedoch nicht verlassen.

Besser ist, so der Rat von Mietrechtsexperten, jede bauliche Maßnahme, sei es die neue Duschkabine, ein anderer Boden oder auch nur eine moderne Armatur, mit dem Vermieter abzusprechen und eine schriftliche (Modernisierung-)Vereinbarung zu treffen.

Darin sollte nicht nur festgehalten werden, dass eine Änderung erlaubt ist, sondern auch, ob sie beim Auszug bleiben darf oder ein Rückbau erforderlich ist. Rein rechtlich würde auch eine mündliche Vereinbarung reichen. Hier mangelt es dann später im Fall der Fälle aber am Nachweis, wer welche Zusagen gemacht hat.

Bauliche Veränderungen und Einrichtungen

Doch zunächst einmal muss geklärt werden, wann es sich um eine bauliche Veränderung handelt und wann um Einrichtungen:

Bauliche Veränderungen liegen vor, wenn zum Beispiel Holztüren gekürzt werden, weil sie ansonsten aufgrund eines neuen Teppichs nicht schließen, Mauern oder Decken durchbrochen werden, Isolierglas oder ein komplett neues Duschbad eingebaut wird.

Als Einrichtungen gelten unter anderem der Einbau einer Küche oder einer transportablen Duschkabine. Handelt es sich bei den geplanten Maßnahmen um bauliche Veränderungen, hat der Mieter grundsätzlich keinen Anspruch darauf, diese auch durchführen zu dürfen. Der Vermieter muss immer erst zustimmen, selbst dann, wenn es sich um eine Veränderung im Sinne einer Modernisierung handelt. Auch bei Einrichtungen sollte man vorher fragen – sicher ist sicher.

Den ursprünglichen Zustand wiederherstellen

Setzt man sich als Mieter einfach über geltendes Recht hinweg, wird es teuer. Laut Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23. Oktober 1985 (WM 1986,57) muss das Mietobjekt beim Auszug in dem Zustand, wie er sich bei Vertragsbeginn darstellte, übergeben werden. Wurden die Fliesen übertüncht, hat der Mieter die Farbe zu entfernen oder aber die Fliesen zu erneuern. Gleiches gilt für Teppichböden, Holzvertäfelungen oder Deckenpaneelen.

Rückbaupflicht bedeutet:

Alles muss in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden.

Bei Teppichböden heißt das: Auch die Fixierung muss weg. Es gelten zwar einige wenige Ausnahmen, etwa bei nicht ungewöhnlichen Maßnahmen – neue Toilette nach 20 Jahren. Gleichwohl ist es besser, mit dem Vermieter zu sprechen.

Geld vom Vermieter zu verlangen, weil in das Mietobjekt investiert wurde, ist eher aussichtslos.

Generell gilt: Auch wenn der Wohnwert durch eine Modernisierung verbessert wurde, besteht kein Anspruch auf einen finanziellen Ausgleich.

Im Gegenteil: Auch hier ist der Rückbau Pflicht, wenn keine andere Lösung gefunden wird. Auf der anderen Seite hat der Mieter laut Paragraf 539 Abs. 2 BGB ein Wegnahmerecht.

Was heißt das? Der Mieter kann seine Einbauküche oder einen neuen Wandschrank wieder ausbauen und in die neue Wohnung mitnehmen. Hat der Vermieter Interesse daran, dass die Veränderung bleibt, kann er sich mit dem Mieter auf eine angemessene Entschädigung einigen. Oder, was vielfach praktiziert wird: Der Nachmieter übernimmt zum Beispiel die Küche gegen eine Abstandszahlung.

In diesem Artikel relevante Gesetzestexte und Urteile:

  • § 539 BGB

    Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters

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