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Dass Vermieter ein Interesse daran haben, wie es um ihr Eigentum bestellt ist, steht außer Frage. Das berechtigt Immobilienbesitzer jedoch nicht, einfach zu klingeln und Mieter mit einer unangemeldeten Wohnungsbesichtigung zu überraschen. Wenn Vermieter sich einen Überblick verschaffen wollen, müssen sie vorher einen Termin vereinbaren.

Das gilt nicht nur zu Kontrollzwecken, sondern auch, wenn die Wohnung bzw. das Haus nach einer Kündigung wieder vermietet oder verkauft werden soll. Grundsätzlich ablehnen dürfen Mieter Besuche des Vermieters indes nicht. Gerade bei einer anstehenden Neuvermietung drohen anderenfalls sogar Schadensersatzansprüche seitens des Vermieters.

Darf ein Vermieter die Wohnung besichtigen?

Das Besitzrecht (Mieter) steht im Fall von Wohnungsbesichtigungen über dem Eigentumsrecht (Vermieter). Das geht aus einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts (BVerG) hervor (MZM 2004, 186 ff). Es steht den beiden Parteien allerdings frei, im Mietvertrag entsprechende Vereinbarungen über mögliche Besichtigungen zu treffen. Doch auch in dem Fall setzt die Besichtigung einen konkreten Anlass voraus, damit die Klausel wirksam ist. Besuche ohne Vorankündigung oder gar, wenn der Mieter abwesend ist, sind nicht gestattet. Sie würden den Mieter gemäß Paragraf 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) unangemessen benachteiligen.

 

Gleichwohl haben Vermieter – auch wenn er nicht gesetzlich verankert ist – einen Rechtsanspruch darauf, die Wohnung zu besichtigen. Das gilt zum Beispiel:

  • Wenn der Mieter Mängel gemeldet hat, die vom Vermieter in Augenschein genommen werden sollen.
  • Laut Paragraf 242 BGB, wenn Vermieter die Wohnung Interessenten zeigen wollen, z.B. bei bevorstehendem Auszug.
  • Sobald der Verdacht besteht, dass Mieter ihre Sorgfalts- oder Obhutspflichten gegenüber dem Mietobjekt vernachlässigen oder die Räume vertragswidrig nutzen.
  • Da Schäden am Mietobjekt zulasten des Vermieters gehen, billigen Gerichte zudem ein periodisches Besichtigungsrecht zu, das Besuche im Abstand von ein bis zwei Jahren vorsieht (Amtsgericht Saarbrücken, Aktzenzeichen 4 C 365/04 vom 22. Dezember 2004).
  • Auch bei Notfällen sowie vor Reparaturen oder Modernisierungen hat der Vermieter Anspruch, die Wohnung zu besichtigen.

 

Ohne Termin keine Wohnungsbesichtigung

Wichtig ist, dass gemeinsam mit dem Mieter ein Termin vereinbart wird – mündlich oder bestenfalls schriftlich.

Es gilt nur eine Ausnahme, auch für das Betreten bei Abwesenheit des Mieters: Es ist Gefahr im Verzug und weiterer Schaden muss abgewendet werden.

Wie lange vorher eine Wohnungsbesichtigung angekündigt werden muss, richtet sich nach Umständen. In der Regel muss sich der Vermieter eine Woche vorher melden. Bei Wohnungsbesichtigungen mit möglichen Nachmietern reichen 24 Stunden bzw. vier Tage bei berufstätigen Mieter. Ortsübliche Besuchszeiten sind 10 bis 13 und 15 bis 19 Uhr. Besichtigungen an Samstagen und Sonntagen sind nur mit Zustimmung des Mieters möglich.

Sind es zu viele Wohnungsbesichtigungen innerhalb kurzer Zeit, handelt es sich zum einen Verstoß gegen das Gebot der schonenden Rechtsausübung (Amtsgericht Hamburg, Aktenzeichen 49 C 513/05). Drei Stunden wöchentlich für Besichtigungen sind laut Landgericht Kiel (WM 93, 52) ausreichend. Bei sehr vielen aufeinanderfolgenden Terminen sind auch nur 30 Minuten im Monat möglich (Amtsgericht Hamburg, WM 92, 540). Sollte der Mieter nicht vor Ort sein, etwa berufsbedingt, kann er den Schlüssel bei einer Vertrauensperson hinterlegen. Fotos und Videos dürfen übrigens nur dann gemacht werden, wenn der Mieter dem zustimmt. Verweigert ein Mieter die Besichtigung vor Ablauf der Kündigungsfrist, macht er sich unter Umständen schadenersatzpflichtig (Amtsgericht Wedding, Aktenzeichen 11 C 211/96 vom 20. Mai 1997).

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