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Eine Modernisierung führt in der Regel zu einer höheren Miete. In welchem Maße der Vermieter den Mietzins anheben darf, welche Kosten er dabei berücksichtigen kann, wo Grenzen gezogen werden und welche Rechte Mieter haben, sollte die Mieterhöhung eine finanzielle Härte darstellen, regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB).

Längst nicht jede Maßnahme im Rahmen einer Modernisierung darf später auf den Mieter umgelegt werden. Auf der anderen Seite müssen Mieter rechtzeitig aktiv werden, wenn sie durch die Modernisierung eine finanzielle Härte fürchten, damit der Einwand später Berücksichtigung findet.

 

Welche Regeln gelten für die modernisierungsbedingte Mieterhöhung?

Vermieter dürfen die Miete frühestens nach Abschluss der Arbeiten anheben. Voraussetzung dafür ist, dass die Mieter schriftlich über die Mieterhöhung informiert werden. Dabei muss detailliert erklärt werden, warum und aufgrund welcher Kosten die Miete angehoben wird.

Heißt:

Der Vermieter ist verpflichtet, die exakten Modernisierungskosten für die Wohnung aufzuschlüsseln und die sich daraus ergebende Mieterhöhung zu berechnen.

Vermietern stehen dabei zwei Wege offen. Sie können die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anpassen (gemäß Paragraf 558 BGB). Oder sie legen jährlich elf Prozent der Modernisierungskosten auf die Miete um (Paragraf 559 BGB). Die meisten Hausbesitzer entscheiden sich für die zweite Variante. Hierbei ist zu beachten, dass nur die tatsächlichen Kosten der Modernisierung in die Rechnung einfließen dürfen. Erhaltungsmaßnahmen bleiben außen vor.

Sollte also ein ohnehin defektes Fenster durch ein Fenster mit besserem Isolierglas ersetzt werden, gilt: Die ersparte Instandsetzung muss von den Kosten für das neue Fenster abgezogen werden:

Angenommen, die Reparatur hätte 350 Euro gekostet und das neue Fenster schlägt mit 750 Euro zu Buche, dürfen lediglich 400 Euro als Modernisierungskosten geltend gemacht werden. Mieter sollten daher vor Beginn der Arbeiten dokumentieren, welche Mängel vorhanden sind, um der Mieterhöhung gegebenenfalls widersprechen zu können. Hat der Vermieter für die Modernisierung öffentliche Fördermittel erhalten, müssen diese ebenfalls von den Modernisierungskosten abgezogen werden.

Wann ist die höhere Miete fällig?

Hält sich der Vermieter an alle Spielregeln und handelt es sich um eine wirksame Mieterhöhungserklärung, greift die höhere Miete mit dem übernächsten Monat nach Zugang der Erklärung. Informiert der Hausbesitzer seine Mieter im August darüber, dass die Miete aufgrund der Modernisierung steigt, gilt der neue Mietzins ab November.

Aber: Hat der Vermieter nicht ordnungsgemäß auf die Modernisierung hingewiesen oder liegt die neue Miete zehn Prozent über dem in der Mitteilung genannten Wert, verlängert sich die Frist um sechs Monate. Statt im November muss dann erst ab Mai die höhere Miete gezahlt werden.

Darf die Miete immer erhöht werden?

Nein – Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung nicht anheben, wenn:

  • mit dem Mieter eine Staffelmiete vereinbart wurde
  • mit dem Mieter eine Indexmiete vereinbart wurde – Ausnahme: der Vermieter hat die Maßnahme nicht zu vertreten
  • die Modernisierung beendet war, ehe der Mietvertrag abgeschlossen wurde
  • die Maßnahmen lediglich dazu führen, dass neuer Wohnraum geschaffen, nicht jedoch erneuerbare Primärenergie eingespart oder das Klima geschützt wird.

Finanzielle Härte bei einer Modernisierungsmieterhöhung

Nicht selten übersteigt die neue Miete die finanziellen Möglichkeiten. In dem Fall spricht man von einer finanziellen Härte. Wie bereits erwähnt, muss der Einwand der finanziellen Härte innerhalb eines Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung geltend gemacht werden. Ob er später, wenn die Mieterhöhung ansteht, auch anerkannt wird, steht auf einem anderen Blatt.

In Paragraf 559 Absatz 4 des BGB heißt es: „Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach Satz 1 findet nicht statt, wenn (1) die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder (2) die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hatte.“

Von einer finanziellen Härte spricht man, wenn die Miete 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens übersteigt. Berücksichtigt werden dabei die Einkommen aller Haushaltsmitglieder. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, müssen die Einkommensverhältnisse offengelegt werden. Keine Chance haben Mieter, wenn sie die Miete nur deshalb nicht mehr zahlen können, weil die Wohnung übermäßig groß ist.

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