Das Bindeglied zwischen Mieter und Vermieter ist der Mietvertrag. Er regelt das Mietverhältnis und birgt dementsprechend Streitpotenzial. Insbesondere Vermieter müssen daher sehr genau darauf achten, ob Vereinbarungen, die vor einigen Jahren Usus waren, auch heute noch den gesetzlichen Rahmenbedingungen entsprechen. Das betrifft zum Beispiel feste Fristen für Schönheitsreparaturen.
Form des Mietvertrages
Diesbezüglich ist es unerheblich, ob ein schriftlicher Mietvertrag oder ein mündlicher abgeschlossen wurde. Der Gesetzgeber erlaubt beide Formen, wobei der mündliche Mietvertrag deutlich schwerer zu handhaben ist. Kommt es zum Streit über Regeln, Rechte und Pflichten, mangelt es schlichtweg an einer schriftlichen Vereinbarung, auf die sich die Parteien berufen können. Die Beweispflicht liegt in dem Fall immer aufseiten des Vertragspartners, der sich beschwert.
Unterschieden werden muss darüber hinaus zwischen befristeten Mietverträgen und unbefristeten Mietverträgen. Wird das Mietverhältnis von Anfang an auf einen festen Zeitraum begrenzt, ist der Vermieter verpflichtet, einen Grund für die Befristung zu nennen. Per Gesetz – maßgeblich ist weitestgehend das Bürgerliche Gesetzbuch – gibt es nur sehr wenige Gründe, die einen befristeten Mietvertrag gestatten. Ist der Vertrag indes unbefristet, bedarf es der Kündigung einer der beiden Parteien, um das Mietverhältnis zu beenden.
Was regelt ein Mietvertrag?
Inhaltlich bestimmen vor allem die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter den Mietvertrag. Einer der wichtigsten Bausteine ist die Höhe der Miete. Sie kann frei vereinbart werden, sich an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, als Staffel- oder als Indexmiete gestaltet sein. Auch zu diesem Punkt weist das Bürgerliche Gesetzbuch klare Regeln aus. Sie sollen in erster Linie verhindern, dass Wuchermieten verlangt werden. Zusätzlich zur Kaltmiete beinhalten Mietverträge auch die entsprechenden Passagen zu den Nebenkosten.
Probleme ergeben sich in der Praxis nicht nur aus den reinen Mietkosten. Oft sind es – im wahrsten Sinne des Wortes – Kleinigkeiten. Immer wieder müssen sich Gerichte damit befassen, welche Kleinreparaturen bzw. welche Reparaturkosten einem Mieter zumutbar sind. Gleiches gilt für sogenannte Schönheitsreparaturen. Starre Vorgaben, die von vielen Gerichten inzwischen als lebensfremd und damit nichtig erachtet wurden, sollten Vermieter daher besser meiden. Ohnehin ist es einem Mietverhältnis zuträglicher, wenn beide Parteien kompromissbereit sind und einvernehmliche Lösungen finden.
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