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In vielen Mietverträgen schlummern veraltete Klauseln, die nicht mehr der aktuellen Rechtsauslegung entsprechen. Eine dieser Regeln betrifft sogenannte Schönheitsreparaturen im Zusammenhang mit starren Fristen.

Schreibt der Vermieter explizit vor, in welchem Turnus der Mieter die Farbrolle zur Hand nehmen und die Wohnung renovieren muss, widerspricht diese Vorschrift einem höchstrichterlichen Urteil des Bundesgerichtshofes (Aktenzeichen VIII ZR 361/03 vom 23. Juni 2004). Demnach sind sämtliche Formulierungen unzulässig, die den Mieter dazu verpflichten, innerhalb bestimmter Fristen Wände und Decken zu streichen.

Starre Fristen im Mietvertrag sind nicht mehr zulässig

Nach Ablauf eines festen Zeitraums eine Renovierung zu fordern, ist oder war insbesondere in Formularmietverträgen üblich. Räume, die intensiv genutzt werden, wie Küche, Dusche und Bad sollten demnach alle drei Jahre einen frischen Anstrich erhalten, der Flur, die Diele, die Wohn- und Schlafräume sowie die Toilette alle fünf Jahre und die Nebenräume jeweils nach sieben Jahren. Diese Fristen hat der Bundesgerichtshof gekippt. Denn gemäß der Vorgaben im Mietvertrag wäre es völlig unerheblich, ob die Wände abgenutzt sind oder nicht. Heißt: Selbst wenn die Farbe noch nicht verblichen oder verschmutzt ist, hätte der Mieter auf eigene Kosten zu Pinsel und Farbeimer greifen müssen. Das halten die Richter für unnötig.

Auf die Formulierung kommt es an

Entscheidend ist dabei, wie die Regeln formuliert wurden. Taucht in der Klausel zu den Schönheitsreparaturen das Wörtchen „mindestens“ auf, sieht der Bundesgerichtshof darin eine zu starre Renovierungsfrist, die keine Rücksicht auf den tatsächlich Zustand des Wohnraums nimmt. Eine Regel dieser Art – zum Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet … Schönheitsreparaturen … wenn erforderlich, mindestens aber alle drei Jahre in Bad und Küche … durchzuführen.“ – ist daher unwirksam. Gleiches gilt, wenn Renovierungsarbeiten „spätestens nach x Jahren“ gefordert werden. Gerichte neigen inzwischen selbst beim Hinweis „in der Regel“ dazu, diese Frist als ungültig einzustufen. Dienen die Fristen indes nur als Richtwert und sollen die Schönheitsreparaturen nur vorgenommen werden, wenn sie „erforderlich“ sind, ist der Vermieter auf der sicheren Seiten.

Anderenfalls gilt: Ist die Klausel zu den Schönheitsreparaturen unzulässig, geht die Pflicht zur Renovierung auf den Vermieter über. Die Klausel später anzupassen, ist nicht gestattet.

Aber: Kann der Vermieter beweisen, dass die Wohnung innerhalb de ersten drei Jahre renovierungsbedürftig ist, muss der Mieter ran. Nach Ablauf der ersten drei Jahre ist es dann am Mieter, nachzuweisen, dass Wände und Decken noch nicht gestrichen werden müssen.

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