Blauer Dunst, verursacht durch Zigaretten, Zigarren oder Pfeifentabak, hat sich schon oft wie ein unheilvoller Schleier über ein Mietverhältnis gelegt. Mal stört der Qualm die Nachbarn. Mal sieht der Besitzer der Immobilie sein Eigentum in Gefahr. Angesichts mehrerer aktueller Gerichtsurteile stellt sich zwangsläufig die Frage: Dürfen Raucher ihrem Laster in der Wohnung uneingeschränkt frönen oder gelten Spielregeln, die den Tabakkonsum deckeln?
Das Thema lässt sich leider nicht in wenigen Sätzen abhandeln, schon gar nicht abschließend. Denn die Probleme, die sich im Mietrecht, aus dem Rauchen ergeben, sind meist zwischenmenschlicher Natur. Zudem kommt es auch hier auf den Einzelfall an. Einige Mieter fühlen sich bereits in ihrer Lebensqualität eingeschränkt, wenn der Nachbar nur wenige Zigaretten am Tag raucht. Anderen platzt die Hutschnur erst, wenn sich im Treppenhaus eine regelrechte Nebelwand aufbaut.
Rauchen zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Wohnung
Rein rechtlich spricht zunächst einmal nichts dagegen, wenn jemand sich in einer gemieteten Wohnung einen Glimmstängel anzündet. Rauchen fällt, so der Bundesgerichtshof (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 124/05 aus 2006 und VIII ZR 37/07 aus 2008), unter den vertragsgemäßen Gebrauch des Mietobjekts. Demnach besteht kein generelles Verbot (mit Ausnahme von Gemeinschaftsräumen, dem Treppenhaus, dem Fahrstuhl, der Tiefgarage u.a., wo der Vermieter das Rauchen untersagen kann). Gleichwohl darf der Vermieter fragen, ob ein Interessent raucht oder Nichtraucher ist.
Diese Frage muss wahrheitsgemäß beantwortet werden.
Zudem können Mieter und Vermieter ein Rauchverbot vereinbaren und im Mietvertrag verankern. Unwirksam wäre eine solche Vereinbarung, wenn sie nur gelegentliches Rauchen erlaubt. Ebenfalls unwirksam sind vorformulierte Klauseln, die Rauchen im Mietobjekt verbieten.
Fehlende Rücksichtnahme kann zur Kündigung führen
Insofern haben Raucher und Nichtraucher laut Michael Drasdo, dem Vorsitzenden des Gesetzgebungsausschusses Miet- und Wohnrecht des Deutschen Anwaltvereins, die gleiche Rechtsposition. Aber: Raucher müssen Rücksicht nehmen und Sorge dafür tragen, dass der Qualm nicht durch das gesamte Haus zieht. Wer sich nicht daran hält und rücksichtslos zur Kippe greift, muss mit Konsequenzen rechnen, die in der Regel auf eine Kündigung hinauslaufen.
Urteil Düsseldorf:
Bestes Beispiel dafür ist das Urteil des Landgerichts Düsseldorf, das für Schlagzeilen sorgte. Die Richter bestätigten die Kündigung eines 74-jährigen Rauchers. Der Mann hatte seit dem Tod seiner Frau nicht mehr ordentlich gelüftet. Dadurch breitete sich der kalte Rauch nicht nur in der Wohnung, sondern auch im Treppenhaus aus. Die übrigen Mieter sahen darin eine unzumutbare Geruchsbelästigung und drohten ihrerseits, die Mietverträge zu kündigen. Da die Aufforderungen der Vermieterin, regelmäßig für Frischluft zu sorgen, ungehört verhallten, sprach sie die Kündigung aus. Der Fall ging vor Gericht und wurde zugunsten der Vermieterin entschieden. Nicht, weil der Mann raucht. Sondern, weil der 74-Jährige seine Pflichten zur Rücksichtnahme verletzt hat.
Urteil: feste Rauchzeiten auf dem Balkon
Ähnlich verhält es sich in einem Fall, in dem das letzte Wort noch nicht gesprochen ist. Geklagt hatten Mieter einer Obergeschosswohnung, weil der Nachbar unter ihnen ständig auf dem Balkon raucht. Sie forderten, dass der Mieter nur noch zu bestimmten Zeiten auf dem Balkon zur Zigarette greifen darf. Das Amtsgericht Rathenow und das Landgericht Potsdam wiesen die Klage ab. Jetzt hat der Bundesgerichtshof ein Machtwort gesprochen. Dabei bezogen sich die Karlsruher Richter unter anderem auf die Paragrafen 1004 und 823 des Bürgerlichen Gesetzbuches, die Mieter vor wesentlich beeinträchtigenden Immissionen wie Rauch schützen sollen. Entscheidend ist, dass es sich um eine erhebliche Beeinträchtigung handelt. Da die Vorinstanzen diesbezüglich keine Messungen vorgenommen oder geprüft haben, ob eine Gesundheitsgefährdung vorliegt, ging der Fall zurück an das Landgericht Potsdam (BGH, Urteil vom 16. Januar 2015, Aktenzeichen V ZR 110714).
Nikotinspuren beseitigen
Das Gebot der Stunde für Raucher – und selbstverständlich auch Nichtraucher – lautet daher Rücksichtnahme. Statt gleich zu klagen, sollte man aufeinander zugehen und miteinander sprechen. Ansonsten gelten für Raucher die gleichen Regeln wie für jeden anderen Mieter. Sie müssen die Wohnung in einem ordnungsgemäßen Zustand belassen. Beim Auszug gilt dann: Die Nikotinspuren müssen beseitigt werden. Das lässt sich mit Farbe und Tapete in der Regel problemlos bewerkstelligen. Sollte allerdings die Substanz der Wohnung durch den Rauch geschädigt worden sein, kann der Vermieter Schadenersatzansprüche stellen (BGH, Urteil vom 5. März 2008, Aktenzeichen VIII ZR 37/07).
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