Mieterhöhung

Schön wäre es, wenn die Miete dauerhaft auf dem gleichen Niveau bleiben würde. Das ist allerdings die absolute Ausnahme. In der Regel müssen Mieter alle paar Jahre damit rechnen, dass der Vermieter an der Preisschraube dreht und den Mietzins anpasst. Unter welchen Umständen und bis zu welcher Höhe die Miete angehoben werden darf, ist in den Paragrafen 557 bis 561 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) geregelt.

In Paragraf 557 Absatz 1 BGB heißt es: „Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.“

Da Mieter ihrerseits wohl kaum auf die Idee kommen, von sich aus eine höhere Mietzahlung anzubieten, geht die Initiative üblicherweise vom Vermieter aus. Dabei gilt es, gleich mehrere Aspekte zu beachten, damit eine einvernehmliche Lösung möglich ist.

Wenn ein Vermieter sich dazu entscheidet, die Miete anzuheben, handelt es sich meist um eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Hier gilt dann Paragraf 558 des BGB. Wichtig ist, dass sich beide Parteien einigen. Ist der Mieter nicht einverstanden, bleibt dem Vermieter nur der Rechtsweg. Dann entscheidet ein Gericht, ob die gesetzlichen Vorgaben zur Anhebung der Miete eingehalten wurden und ob die neue, höhere Miete sich mit der ortsüblichen Vergleichsmiete deckt. Schlimmstenfalls endet die Klage für den Mieter mit einer Niederlage. In dem Fall muss nicht nur die höhere Miete gezahlt werden, sondern auch die Kosten für das Verfahren. Solche Probleme lassen sich umgehen, wenn vorher miteinander gesprochen wird.

Der Hinweis auf eine Mieterhöhung muss dem Mieter schriftlich und begründet zugehen. Pflichtangaben sind unter anderem die Höhe der Miete und der Zeitpunkt der Mieterhöhung, also ab wann die höhere Miete gilt. Den Mieter nur mündlich darüber zu informieren, reicht nicht aus (Paragrafen 558 Absatz 1 und 558a Absatz 1). Beruft sich der Vermieter auf die Vergleichsmiete, müssen Mieter laut Bundesgerichtshof (BGH) die Möglichkeit haben, die Aussage zu prüfen (BGHZ 84, 392, 395f.). Benennt der Vermieter Vergleichswohnungen, müssen sich diese eindeutig identifizieren lassen – durch den Hinweis auf den Inhaber, die Adresse, das Geschoss und die Zahl der Quadratmeter. Heißt: Der Mieter muss die entsprechenden Wohnungen problemlos finden.

Gemäß Paragraf 557 Absatz 3 ist eine Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete nicht statthaft, wenn sie im Mietvertrag ausgeschlossen wurde. Das wird nur in sehr wenigen Verträgen der Fall sein. Doch auch bei Index- und Staffelmietverträgen ist es dem Vermieter nicht gestattet, die Miete unter Berufung auf die ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen. Abhängig vom Mietverhältnis sind Mieterhöhungen unter Umständen auch dann ausgeschlossen, wenn Mietvorauszahlungen geleistet wurden oder der Mieter die Wohnung in Eigenleistung in einen bewohnbaren Zustand versetzt hat.

Bei Mieterhöhungen müssen die Jahresfrist und die 15-Monatsfrist berücksichtigt werden. Maßgeblich ist Paragraf 558 Absatz 1 BGB. Demnach darf der Vermieter eine Mieterhöhung frühestens geltend machen, wenn seit der letzten Mieterhöhung mindestens ein Jahr vergangen ist. Die neue Miete ist dann drei Monate nach Erhalt der Ankündigung fällig. Insgesamt sind es also 15 Monate, bis die höhere Miete in Rechnung gestellt werden darf – ein Jahr, ehe das neue Mieterhöhungsverlangen eingereicht werden darf, plus die Frist von drei Monaten. Heißt: Die bisherige Miete muss 15 Monate gegolten haben (15-Monatsfrist).

Vermieter dürfen die Miete nicht beliebig anheben. Entscheidend ist die ortsübliche Vergleichsmiete. Hinzu kommt die sogenannte Kappungsgrenze (Paragraf 558 Absatz 3 BGB). Demnach darf die Gesamtmiete – unabhängig von der Vergleichsmiete – in einem Zeitraum von drei Jahren um nicht mehr als 20 Prozent erhöht werden. In einigen Regionen mit besonders angespannter Wohnraumsituation kann die Grenze vom zuständigen Bundesland auf 15 Prozent herabgesetzt werden. Eine Ausnahme bilden Mietpreisanpassungen nach einer Modernisierung.

Im Rahmen einer Mieterhöhung ist der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Sie darf nicht überschritten werden und gilt somit als Höchstgrenze. Der Vermieter ist darüber hinaus verpflichtet, dem Vermieter aufzuzeigen, dass die bisherige Miete unterhalb der Vergleichsmiete lag. Dazu kann er auf einen Mietspiegel, eine Mietdatenbank, ein Gutachten oder auf mindestens drei vergleichbare Wohnungen verweisen.

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