Der Gedanke, beim Auszug aus einer Wohnung vorher noch Stunden an Arbeit und viele Euro in Schönheitsreparaturen und Renovierungsarbeiten zu investieren, ist für viele Mieter ein Graus. Bringt ein Umzug an sich schon genug Stress mit sich, wird die Schlussrenovierung daher meist als lästiges Übel angesehen.
Ob und in welchem Umfang der Mieter anpacken muss – oder einen Fachbetrieb damit beauftragt – regelt der Mietvertrag. Dabei machen es sich Vermieter bisweilen sehr einfach, und laufen Gefahr, ungültige Klauseln in den Mietvertrag aufzunehmen. Denn Mieter müssen laut aktueller Rechtsprechung zwar einige, aber längst nicht alle Renovierungsarbeiten übernehmen.
Quoten und Fristen zur Schlussrenovierung bei Auszug
Wurde der Mietvertrag vor 2008 abgeschlossen, sind starre Fristen für Schönheitsreparaturen durchaus gängig. In neueren Verträgen, die ab 2009 unterschrieben wurde, sind solche Regeln unzulässig, wenngleich sie in 75 Prozent aller Vereinbarungen auftauchen. Beendet der Mieter das Vertragsverhältnis vor Ablauf einer solchen Frist, ist er normalerweise nicht zur Renovierung verpflichtet.
Aber: Wurde im Mietvertrag eine wirksame Abgeltungs- und Quotenklausel vereinbart, muss der Mieter die anstehenden Arbeiten zumindest anteilig bezahlen. Liegt die letzte Renovierung ein Jahr zurück, sind es 20 Prozent, bei zwei Jahren 40 Prozent, bei drei Jahren 60 Prozent und bei vier Jahren 80 Prozent. Da die Handwerkerrechnung in der Regel teurer kommt, greifen die meisten Mieter selbst zu Pinsel und Farbtopf.
Muss bei Auszug in jedem Fall renoviert werden?
Die Frage, ob Mieter beim Auszug grundsätzlich Renovierungsarbeiten ausführen müssen, lässt sich nicht pauschal beantworten. Hier kommt es immer auf den Einzelfall an. Fordert der Vermieter, dass die Wohnung frisch renoviert übergeben werden muss, handelt es sich um eine ungültige Klausel. Denn inzwischen wird die Pflicht zur Renovierung von den Gerichten davon abhängig gemacht, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet. Dauerte das Mietverhältnis nur wenige Monate, ist der Wohnraum üblicherweise nicht so abgenutzt, dass er komplett neu gestrichen werden muss.
Sind Renovierungsarbeiten erforderlich und führt der Mieter sie nicht selbst aus, kann der Vermieter den Mieter an den Kosten beteiligen. Auch in dem Fall kommt eine Quoten- und Abgeltungsklausel zum Einsatz. Allerdings ist es dem Vermieter nicht gestattet, zu bestimmen, welcher Fachbetrieb beauftragt wird. Das wäre eine einseitige und damit unzulässige Benachteiligung. Entscheidend ist, dass die Arbeiten fachgerecht erledigt werden – ob vom Mieter oder einer Firma, ist dabei unerheblich.
Gelten bei der Schlussrenovierung Vorschriften zur Wahl der Farbe?
Nimmt der Mieter vor dem Auszug die Farbrolle selbst in die Hand, sollte eine möglichst neutrale Farbe gewählt werden. Es muss nicht zwangsläufig Weiß sein. Mit exakten Angaben dazu, welche Farben seitens des Vermieters akzeptiert werden müssen, halten sich die Gerichte zurück. Nichtsdestotrotz ist die gestalterische Freiheit der Mieter eingeschränkt. Die Farbe muss, so der Bundesgerichtshof (Aktenzeichen VIII ZR 224/07), von „möglichst vielen Mietinteressenten akzeptiert“ werden. Um Ärger zu vermeiden, sind dezente Farben angebracht, die zu möglichst vielen Einrichtungsstilen passen. Um ein Beispiel zu nennen: Lindgrün und Hellblau sind zwar dezent, aber nicht neutral genug.
Welche weiteren Pflichten gelten für Mieter?
Beim Auszug nur zu streichen, reicht in den meisten Fällen nicht aus. Wurden Einbauten oder Installationen vorgenommen, die vorher nicht vorhanden waren, müssen sie komplett entfernt werden. Die sogenannte Rückbaupflicht gilt zum Beispiel für die Einbauküche und bisweilen auch für den Bodenbelag. Um auf Nummer sicher zu gehen, sollte nicht nur beim Einzug mit dem Vermieter Rücksprache gehalten werden, welche Einbauten und Veränderungen gestattet sind. Sinnvollerweise wird auch geklärt, ob Einbauten beim Auszug verbleiben können – etwa, weil sie den Wert der Wohnung steigern. Darüber hinaus raten Mietrechtsexperten, auch beim Auszug gemeinsam mit dem Vermieter und vor Zeugen ein Protokoll zu erstellen.
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