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Zeigt das Thermometer Temperaturen um den Nullpunkt und deuten grauen Wolken den ersten Schnee oder glatte Straßen an, sollten Schneeschaufel und Streugut griffbereit sein. Wer den Bürgersteig und andere Wege räumen muss, geht aus dem Mietvertrag oder zumindest aus der Hausordnung hervor.

Grundsätzlich ist der Vermieter bzw. der Hauseigentümer in der (Verkehrssicherungs)pflicht. Doch er kann die Aufgabe an die Mieter übertragen oder einen Hausmeisterdienst beauftragen. Damit ist der Vermieter allerdings nicht ganz außen vor. Ihm obliegt nach vor die Pflicht, zu kontrollieren, ob die Arbeiten erledigt wurden.

Fragen, die sich daraus ergeben:

  • Welche Bereiche müssen von Schnee und Eis befreit werden?
  • Wer muss das Schneeräumen übernehmen?
  • Wann muss geräumt werden?
  • Gibt es Ausnahmen?
  • Was ist, wenn ein Mieter verreist und seine Aufgaben nicht erledigen kann?
  • Und wer haftet im Schadensfall?

Welche Bereiche müssen von Schnee und Eis befreit werden?

Schnee schaufeln und Eis kratzen gehört zweifelsohne zu den Tätigkeiten, auf die viele nur zu gerne verzichten würden. Doch es nützt nichts: Ist der Bürgersteig zu glatt und fällt ein Passant auf die Nase, kann es teuer werden. Deshalb sollten Mieter und Vermieter die Verkehrssicherungspflicht nicht auf die leichte Schulter nehmen. Geräumt werden müssen neben den öffentlichen Verkehrsflächen und Gehwegen – in der Regel der Bürgersteig, die Details gibt die jeweilige Ortssatzung vor – auch die privaten Zugangswege und Zufahrten.

Übertragung der Räumpflicht auf die Mieter

Damit der Vermieter nicht selbst zu Schippe oder Besen greifen muss, übertragt er die Pflicht, die Wege frei von Eis und Schnee zu halten, meist auf die Mieter. Das setzt eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag voraus. Ob es ausreicht, auf die entsprechende Klausel in der Hausordnung zu verweisen, darüber sind sich die Gerichte nicht einig. Das Amtsgericht Köln zum Beispiel (Aktenzeichen 210 C 107/19 vom 27. Januar 2011) hält den Hinweis auf die Hausordnung für nicht wirksam.

Aber: In der Regel ist die Hausordnung dem Mietvertrag beigefügt und wird vom Mieter mit unterschrieben. Von daher sollte es keine Zweifel daran geben, wenn die Räumpflicht auf den Mieter übertragen wurde. Allerdings darf der Vermieter die Hausordnung später nicht einseitig ändern. Ein solcher Schritt setzt immer die Zustimmung der Mieter voraus!

Sollte in der Hausordnung explizit geregelt sein, dass einseitige Änderungen möglich sind, muss der Vermieter die Mieter über die Anpassungen informieren.

Wann und wie muss geräumt werden?

Wann Schnee geräumt oder gegen Glatteis vorgegangen werden muss, geht aus der Ortssatzung hervor. Da es keine bundesweit einheitliche Regelung gibt, hier die groben Eckdaten.

  • Wochentags: muss von 7.00 Uhr bis 20.00 Uhr für saubere Wege gesorgt werden.
  • Sonn- und feiertags beginnt die Streupflicht in der Regel ab 9.00 Uhr.

Gerichte haben diesbezüglich sehr unterschiedlich geurteilt. Das Oberlandesgericht Hamm entschied auf 7 Uhr, das Landgericht Köln auf 6.30 Uhr. Nachts besteht keine Pflicht, frisch gefallenen Schnee zu räumen. Dafür aber regelmäßig während des Tages, sollten die Wege wieder verschneit sein oder das Streugut nicht mehr wirken. Schneit es besonders stark, muss aber nicht fortlaufend zur Schippe gegriffen werden (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VI ZR 49/83). Wie breit gestreut bzw. gefegt werden soll, richtet sich nach dem Verkehrsaufkommen. In der Regel sollte in einer Breite von 1,20 Meter geräumt werden.

Was ist, wenn ein Mieter verhindert ist?

Wer selbst nicht in der Lage ist oder schlichtweg keine Zeit hat – Arbeit, Urlaub oder Außendienst –, ist verpflichtet, für Ersatz zu sorgen. Das gilt auch für ältere Personen, die ihrer Räumpflicht aus gesundheitlichen Gründen nicht nachkommen können. Findet sich kein Nachbar oder Verwandter, der die Arbeit übernimmt, muss notfalls ein Hausmeisterdienst beauftragt werden. Die Kosten hat dann der Mieter zu tragen – immer vorausgesetzt, es ist aus Kosten- oder anderen Gründen nicht unzumutbar. Dieser Ansicht ist die Mehrheit der Gerichte. Nur wenige Urteile sehen den Vermieter in der Pflicht, sollte ein Mieter die ihm übertragene Aufgabe nicht erledigen können.

Regelungen, wonach nur ein Mieter für die gesamten Arbeiten zuständig ist, gelten gemeinhin als unzumutbar – das gilt bei Strecken von 120 Metern und mehr sowie für den Fall, dass die übrigen Mieter nicht zum Schneeräumen verpflichtet sind. Allerdings dürfen einzelne und damit individuelle Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen werden.

Die Gerätschaften und das Streugut – in vielen Gemeinden ist Salz strikt verboten und darf nur mit abstumpfenden Mitteln gearbeitet werden – muss der Vermieter stellen. Anderslautende Klauseln verstoßen laut Paragraf 307 des Bürgerlichen Gesetzbuches gegen das Transparenzgebot. Wenn Mieter bereits seit Jahren selbst dafür sorgen, dass ausreichend Streumittel vorhanden sind, wird es jedoch schwer, den Vermieter zur Erstattung der Kosten zu verpflichten.

Wer haftet im Schadensfall?

Bleiben die Wege glatt und/oder verschneit und kommt jemand dadurch zu Schaden, haftet zunächst einmal der Vermieter. Wenn aber die Aufgaben per Mietvertrag oder Hausordnung an die Mieter übertragen wurden, geht die Haftung auf den jeweiligen Mieter über. Nichtsdestotrotz muss der Vermieter kontrollieren bzw. überwachen, ob der Räumpflicht genüge getan wird. Schaut er nicht nach, ob die Wege frei sind, kann wegen einer Verletzung seiner Überwachungspflicht haftbar gemacht werden. Da teilweise von einer Mitschuld des Fußgängers oder Radfahrers ausgegangen werden kann, handelt es sich also um eine recht komplizierte Materie.

Unser Tipp:

Mietern ist daher dringend anzuraten, eine gute Privathaftpflichtversicherung abzuschließen, die sie im Schadensfall in Anspruch nehmen können.

In diesem Artikel relevante Gesetzestexte und Urteile:

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