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Der Vermieter möchte sein Eigentum auf den neuesten Stand bringen und modernisieren. Schön und gut. Doch längst nicht jeder Mieter macht gleich Freudensprünge, wenn die Heizung erneuert oder das Dach besser gedämmt wird. Denn Modernisierungsmaßnahmen sind kein Zuckerschlecken. Wer den Maßnahmen nicht zustimmt, muss dies dem Vermieter schriftlich mitteilen.

Ablehnungsgründe gibt es viele. Anerkannt werden indes nur wenige. Eine künftig höhere Miete ist zum Beispiel noch kein Grund, die Maßnahme komplett ablehnen zu dürfen. Anders sieht es aus, wenn die Arbeiten unzumutbar sind – wegen Schmutz und Lärm oder weil der Schnitt der Wohnung sich durch die Modernisierung verändert.

Wann und warum darf eine Modernisierung abgelehnt werden?

Der Zeitpunkt, bis wann ein Mieter sich gegen die Modernisierung entscheiden muss, ist von größter Bedeutung. Laut Paragraf 555d des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) müssen die Einwände „bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt“, mitgeteilt werden. Angenommen, die Ankündigung erfolgt im Juni, müssen dem Vermieter die Härtegründe, die gegen die Modernisierung sprechen, bis Ende Juli vorliegen.

Warum diese Frist so wichtig ist: Sollte man sich zu spät melden, werden die Härten nicht mehr berücksichtigt. Kurzum: Sie bleiben bei der Frage, ob die Arbeiten geduldet werden müssen, komplett außen vor.

Welche Härtegründe von den Gerichten akzeptiert werden, hängt immer von Einzelfall und den Umständen ab. Gute Chancen bestehen, wenn:

  • die Arbeiten nicht wirksam angekündigt wurden,
  • die Arbeiten als unzumutbar gelten – etwa der Austausch der Heizung oder von Fenstern im Winter –,
  • Bewohner krank oder schwanger sind oder sich im Examen befinden,
  • die Modernisierung mit erheblichen Beeinträchtigungen einhergeht (z.B. längere Zeit kein Bad),
  • die Arbeiten kurz vor dem geplanten Auszug beginnen sollen,
  • es sich um eine Luxusmodernisierung handelt,
  • Grundrissänderungen zu einer eingeschränkten Nutzung führen und
  • wenn der Mieter bereits modernisiert hat und diese Maßnahmen durch die neuen Arbeiten hinfällig wären.

Das alles spielt allerdings keine Rolle, wenn die Wohnung durch die Arbeiten in einen „allgemein üblichen Zustand“ versetzt wird. „Allgemein üblich“ beschreibt einen Zustand, dem mindestens zwei Drittel aller gleich alten Wohnungen der jeweiligen Region entsprechen. Ebenfalls außer Betracht bleibt die Härteklausel, wenn der Vermieter die Modernisierung nicht zu vertreten hat, etwa bei gesetzlich verordneten Maßnahmen, die unter anderem der Energiesparverordnung folgen.

Gilt eine Mieterhöhung bei Modernisierungen als Härte?

Eine Mieterhöhung gilt bei der Ankündigung der Modernisierung ebenfalls nicht als Härte, zumindest nicht mehr. Diese Regelung greift seit dem 1. Mai 2013. Mieter können sich jetzt nicht mehr auf eine mögliche Härte berufen, weil eine Modernisierungsmieterhöhung zu erwarten ist.

Dazu heißt es in Paragraf 555d Absatz 2: „Die zu erwartende Mieterhöhung sowie die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten bleiben bei der Abwägung im Rahmen der Duldungspflicht außer Betracht.“

Relevant wird dieser Aspekt erst nach Abschluss der Arbeiten, wenngleich auch hier Ausnahmen gelten (Paragraf 559 BGB): Der Vermieter hat die Arbeiten nicht zu vertreten (siehe oben) oder die Wohnung wurde lediglich in einen allgemein üblichen Zustand versetzt (siehe oben).

Wichtig: Auch wirtschaftliche Härten müssen rechtzeitig mitgeteilt werden, damit sie Berücksichtigung finden.

Hinweis:

Experten empfehlen, keine Handwerker in die Wohnung zu lassen, ehe nicht alle Fragen geklärt oder über die mögliche Härte entschieden wurde.
Stimmt ein Mieter gegen die Modernisierung, bleibt dem Vermieter nur der Klageweg, heißt: Er muss auf Duldung klagen.

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