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Die Mietkaution muss direkt zu Beginn des Mietverhältnisses gezahlt werden. Die gesetzlichen Vorschriften diesbezüglich sind eindeutig. Daraus leitet sich für den Mieter allerdings nicht das Recht ab, direkt bei Auszug bzw. Kündigung eine Erstattung der Sicherungsleistung fordern zu dürfen.

Heißt: Der Vermieter ist zwar dazu verpflichtet, die Kaution zurückzuzahlen, sofern sie nicht mit etwaigen anderen Forderungen verrechnet wird – aber nicht sofort. Vielmehr billigt der Gesetzgeber dem Vermieter eine sogenannte Prüf- und Überlegungsfrist zu. Zur Dauer dieser Frist gibt es noch keine einheitliche Rechtsprechung. Einige Gerichte halten bis zu sechs Monate für zulässig. Mieter sollten also ein wenig Geduld mitbringen.

 

Wann muss die Mietkaution erstattet werden?

Die besagte Überlegungsfrist räumt dem Vermieter die Möglichkeit ein, genau zu prüfen, inwieweit seine Ansprüche aus dem Mietvertrag erfüllt wurden. Das ist in der Regel erst dann der Fall, wenn die Räume ordnungsgemäß übergeben wurden und der Wohnraum keine Mängel aufweist. Zudem müssen die Nebenkosten abgerechnet und beglichen worden sein. Sollte auch nur einer dieser Aspekte nicht zu 100 Prozent erfüllt sein, ist es dem Vermieter gestattet, auf die Sicherungsleistung zurückzugreifen um seine Forderung zu decken.

Das gilt zum Beispiel für:

  • offene Nebenkosten – dazu später mehr –,
  • Beschädigungen an der Mietsache,
  • nicht geleistete Renovierungsarbeiten,
  • Umzugsspuren,
  • Ansprüche aufgrund der verspäteten Rückgabe der Wohnung (Paragraf 546a Bürgerliches Gesetzbuch) und selbstverständlich
  • Mietrückstände.

Um diese Punkte kontrollieren zu können, stehen dem Vermieter laut Urteil des Amtsgerichts Hamburg vom 16. Dezember 2002 (Aktenzeichen 45 C 74/02) drei Monate zu. Das Amtsgericht Ahrensburg entschied ähnlich – demnach kann die Frist zur Abrechnung der Mietkaution deutlich kürzer sein als ein halbes Jahr. Die Spanne reicht also von drei bis sechs Monaten. Verkürzen lässt sich dieser Zeitraum, wenn die Wohnung in einem ordentlichen Zustand übergeben wird.

Um später nicht von möglichen Nachforderungen überrascht zu werden, raten Experten, ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Darin bestätigt der Vermieter, dass die Wohnung ohne Mängel übergeben wurde.

Mietkautions-Abrechnung und Nebenkosten – was ist zu beachten?

Etwas komplizierter gestaltet sich das Thema Nebenkostenabrechnung, nachdem der Mieter gekündigt hat und ausgezogen ist. Der einfachste Weg wäre eine Zwischenabrechnung. Doch dazu sind Vermieter nicht verpflichtet. Daraus ergibt sich im ungünstigsten Fall eine Wartezeit von mehr als sechs Monaten. Das berechtigt den Vermieter indes nicht, die Rückzahlung der Mietkaution komplett zu verweigern. Ihm steht es lediglich frei, einen angemessen Teil – entsprechend der zu erwartenden Nachzahlung – zurückzubehalten.

Die Rückzahlung erfolgt dann, in einer Summe oder als Restbetrag, wenn keine offenen Forderungen mehr im Raum stehen und die Nebenkosten abgerechnet wurden. Entweder zahlt der Vermieter die verzinste Sicherheitsleistung zurück, oder aber er händigt dem Mieter die Bürgschaftsurkunde aus. Sollte eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen worden sein, erfolgt keine Rückzahlung.

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