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Ein kalter Winter geht ins Geld. Das bekommen Mieter spätestens dann zu spüren, wenn die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten liegt. Selbst wer besonders sparsam wirtschaftet, muss beinahe jährlich tiefer in die Tasche greifen. Diese Teuerung macht sich vor allem in den Bereichen Heizung und Wasser bemerkbar. Dass die Nebenkosten als „zweite Miete“ bezeichnet werden, kommt eben nicht von ungefähr.

2012 betrug der Nebenkostenanteil an der Gesamtmiete knapp 30 Prozent. Dieser Wert dürfte inzwischen deutlich höher sein. Daraus resultieren neben Mehrausgaben immer öfter auch juristische Auseinandersetzungen, wenn Mieter und Vermieter in puncto Nebenkosten nicht auf den gleichen Nenner kommen.

 

Was sind Betriebs- und Nebenkosten?

Eine exakte und gesetzlich untermauerte Definition für den Begriff Nebenkosten gibt es nicht. Wohl aber für die Betriebskosten. Sie werden in Paragraf 1 Absatz 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) näher aufgeschlüsselt. Sie umfassen die Kosten, die dem Eigentümer der Immobilie durch den Besitz und den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes inklusive aller Anlagen, Einrichtungen, des Grundstücks und der Nebenräume entstehen. Die Betriebskosten sind demnach lediglich ein Puzzlestück der Gesamt-Nebenkosten.

Wie und wann die Nebenkosten bezahlt werden müssen, vereinbaren beide Parteien im Mietvertrag. Dazu heißt es in Paragraf 556 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB): „Die Vertragsparteien können vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.“ Gibt es keine Vereinbarung zu den Nebenkosten, ist der Mieter aus dem Schneider, und muss der Vermieter für die Kosten aufkommen.

Welche Neben- und Betriebskosten müssen Mieter bezahlen?

Darüber, welche Kosten ein Vermieter auf den oder die Mieter umlegen darf, mussten schon oft Gerichte entscheiden. Dabei geht es nicht immer nur um einzelne Posten, sondern auch um den Abrechnungsschlüssel. Glaubt man den inoffiziellen Schätzungen, sind immerhin ein Drittel aller Abrechnungen falsch bzw. fehlerhaft.

Hier eine Übersicht zu den Kosten, die als Nebenkosten abgerechnet werden dürfen:

  • Wasser
  • Heizungs- und Warmwasserkosten
  • Grundsteuer
  • Aufzug
  • Straßenreinigung
  • Entwässerung
  • Müllabfuhr
  • Beleuchtung
  • Reinigung des Schornsteins,
  • Hauswart
  • Haftpflichtversicherungen
  • Breitbandkabelnetz
  • Gemeinschaftsantenne
  • Hausreinigung
  • Ungezieferbekämpfung
  • maschinelle Wascheinrichtungen

Welche Nebenkosten dürfen nicht abgerechnet werden?

Kosten, die der Vermieter nicht in die Nebenkostenabrechnung aufnehmen darf, sind unter anderem die reinen Verwaltungskosten. Dazu gehören Bank- und Telefongebühren, Porto, Zinsen und die Kosten für eine eigens beauftragte Hausverwaltung. Derlei Kosten sind nicht umlagefähig. Gleiches gilt für Reparatur- und Instandhaltungskosten. Wenn man sich nicht absolut sicher ist, ob die Abrechnung korrekt ist, sollte Rücksprache mit einem Experten gehalten werden, etwa bei einem der Mietervereine oder in einer der Verbraucherzentralen.

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