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Gleich, nachdem der Mietvertrag unterschrieben wurde, ins Portemonnaie greifen zu müssen, stößt zwar bitter auf. Doch ohne Sicherheitsleistung in Form der Mietkaution lässt sich inzwischen kaum noch ein Vermieter auf ein neues Mietverhältnis ein. Sollte der Mieter die Wohnung nicht ordnungsgemäß verlassen oder die Miete schuldig bleiben, sind die Kosten bzw. der Ausfall durch die Mietkaution zumindest anteilig gedeckt.

Den gesetzlichen Rahmen für die Mietsicherheit steckt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in Paragraf 551 ab, wobei sich die Regelungen ausschließlich auf die Vermietung von Wohnraum beziehen. Handelt es sich indes um ein gewerbliches Objekt, ist der zwischen beiden Parteien ausgehandelte Mietvertrag ausschlaggebend.

 

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

Der Gesetzgeber begrenzt die Sicherheitsleistung, die Mieter an den Vermieter bezahlen müssen, auf drei Monatsmieten. Bezugspunkt ist die Kalt- oder Nettomiete. An der Höhe der Mietkaution ändert sich auch dann nichts, wenn der Mieter Mängel geltend macht. Entscheidend ist auch in dem Fall die Kaltmiete, also die „Miete ohne die als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten“ (Paragraf 551 BGB Absatz 1).

Wann muss die Mietkaution gezahlt werden?

In der Regel wird die Mietkaution direkt zu Beginn des Mietverhältnisses in einer Summe gezahlt. Da es sich hierbei um eine nicht unerhebliche finanzielle Belastung für den Mieter handelt, sieht der Gesetzgeber die Möglichkeit der Ratenzahlung über drei gleiche monatliche Teilbeträge vor. Auch dann gilt: Die erste Rate muss gezahlt werden, sobald das Mietverhältnis beginnt. Die beiden übrigen Raten sind in den Folgemonaten fällig.

Alternativ besteht die Möglichkeit, einen Bürgen zu stellen, der dem Vermieter garantiert, im Fall der Fälle für die Kaution aufzukommen. Hieraus hat sich ein eigener Geschäftszweig entwickelt. Firmen bieten – oft in Zusammenarbeit mit Versicherungen – Kautionsbürgschaften an. Der Mieter zahlt anstelle der Mietkaution einen Versicherungsbeitrag. Dieser Weg verspricht für Mieter günstiger zu sein.

Aber: Anders als die Kaution, die an den Vermieter gezahlt wird, erhalten die Kunden einer Kautionsversicherung ihr Geld bei Auszug nicht zurück.

Wie investiert der Vermieter die Mietkaution?

Die Mietkaution landet nicht im Geldbeutel des Vermieters, sondern muss angelegt werden. Die Vorschrift ergibt sich aus Paragraf 551 Absatz 3 BGB. Dort heißt es: „Der Vermieter hat eine ihm als Sicherheit überlassene Geldsumme bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen.“ In den meisten Fällen wird die Mietkaution daher auf ein Sparbuch eingezahlt. Mieter und Vermieter haben allerdings das Recht, sich auf eine andere Anlageform zu einigen, etwa ein Tagesgeldkonto. Maßgeblich ist, dass der Betrag getrennt vom Vermögen des Vermieters investiert wird.

Was passiert, wenn keine Mietkaution gezahlt wird?

Weigert sich der Mieter, die Mietkaution zu zahlen, etwa weil die Wohnung Mängel aufweist, endet ein solcher Streit nicht selten mit der Kündigung durch den Vermieter.

Denn: Ist im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vereinbart, stellt die Weigerung eine Vertragsverletzung dar. Es ist auch nicht gestattet, die Mietsicherheit zurückzubehalten, bis etwaige Schäden behoben sind. Hier greift Paragraf 573 Absatz 2 Satz 1 BGB, der die ordentliche Kündigung durch den Vermieter regelt. Es ist allerdings nicht erlaubt, Verzugszinsen zu verlangen, sollte die Mietkaution nicht oder nicht pünktlich gezahlt werden.

Wozu dient die Mietkaution?

Die Kaution ist, wie bereits erwähnt, eine Sicherheitsleistung. Sie deckt Ansprüche, die sich aus dem Mietverhältnis oder beim Auszug des Mieters ergeben. Sollten also Forderungen seitens des Vermieters bestehen, können sie aus der Mietkaution bestritten werden. Voraussetzung ist, dass die Förderung eindeutig und unbestreitbar gerechtfertigt ist oder aber von einem Gericht bestätigt wurde. Das gilt zum Beispiel für Mietrückstände, offene Nebenkosten, Beschädigungen der Wohnung, Spuren, die beim Umzug hinterlassen wurden, und nicht geleistete Renovierungsarbeiten. Läuft indes alles glatt und muss der Vermieter nicht auf die Kaution zurückgreifen, muss sie verzinst zurückgezahlt werden.

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