Wohnflächenberechnung – Die Wohnfläche berechnen

Zahlen lügen nicht – sollte man zumindest meinen. Denn in knapp zwei Drittel aller Mietverträge stimmen die Angaben zur Wohnfläche nicht mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl überein. Ein oder zwei Quadratmeter mehr oder weniger machen den Kohl sicherlich nicht fett (mal abgesehen von Einzimmerappartements). Das sieht auch der Bundesgerichtshof so.

Entscheidend ist in dem Zusammenhang, wie die Wohnfläche berechnet wurde. Zwei Optionen stehen zur Wahl: Die Deutsche Industrie Norm mit der Nummer 277 oder die eigentlich für den sozialen Wohnungsbau gedachte Wohnflächenverordnung, die zu 2004 überarbeitet wurde.

Sofern im Mietvertrag bzw. Kaufvertrag nicht explizit auf eine andere Berechnungsmethode hingewiesen wird, gehen deutsche Gerichte inzwischen ausschließlich von den Vorgaben der Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus. Sie greift bei den meisten Mietverträgen. Zur Wohnfläche zählen demnach:

• die Grundfläche von Wohnzimmer, Esszimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Fluren, Dielen, Nebenräumen (zum Beispiel Besen- oder Speisekammer), Küchen und Bädern
• außerdem Wintergärten, Schwimmbäder und generell alle Räume, die von allen Seiten geschlossen sind und einem gehobenen Wohnbedürfnis entsprechen
• maximal zur Hälfte der Fläche dürfen Balkone, Dachgärten, Terrassen und Loggien angerechnet werden
• außen vor bleiben bei der Wohnflächenberechnung die Keller, Abstellräume, die sich außerhalb der eigentlichen Wohnung befinden, die Waschküche, Boden-, Trocken- und Heizungsräume sowie die Garage
• nicht in die Berechnung fließen ein Säulen, Pfeiler, Schornsteine und Mauervorsprünge, sofern sie über die gesamte Raumhöhe mehr als 0,1 Quadratmeter ausmachen
• ebenfalls abgezogen werden Türnischen, Vormauerungen und Verkleidungen ab einer Fläche von 0,1 Quadratmetern und einer Höhe von über 1,50 Meter
• bis zu einer Deckenhöhe von einem Meter wird die Grundfläche nicht zur Wohnfläche gezählt, ab einem Meter nur die Hälfte und ab zwei Metern die komplette Fläche

Ob die Wohnung zu groß oder zu klein ist, lässt sich nur ermitteln, wenn im Mietvertrag eine entsprechende Zahl genannt wird. Gibt der Vermieter im Vertrag keine bestimmte Wohnfläche an, kann der Mieter später nicht auf einen Mangel klagen. Maßgeblich ist daher, dass eine rechtsverbindliche Festlegung der Wohnfläche erfolgt und eine Quadratmeterzahl angegeben wird (Bundesgerichtshof (BGH) Aktenzeichen VIII ZR 44/03 vom 23. März 2004). Handelt es sich indes um eine unverbindliche Größenangabe, muss dies kenntlich gemacht werden, etwa durch den Hinweis auf eine „Schätzung“ oder den Zusatz „unverbindliche Größenordnung (BGH, Aktenzeichen VII ZR 101/04 vom 28. September 2005). Nur ein „circa“ zu ergänzen, reicht aus Sicht des Bundesgerichtshofes nicht (WuM 2004, 268). Dabei ist es auch völlig unerheblich, ob dem Mieter die Abweichung erst später auffällt (BGH, ZMR 2004, 496).

Bis zu einer Abweichung von zehn Prozent, handelt es sich in der Regel nicht um einen Sachmangel, gegen den vorgegangen werden könnte. Ein solcher Mangel liegt nur vor, wenn die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung durch die geringere Größe erheblich beeinträchtigt wird oder der Vermieter die Wohnungsgröße explizit zugesichert hat.

Bei einer Abweichung von über zehn Prozent sind sich die Gerichte einig: In dem Fall haben Mieter das Recht, die Miete zu mindern, auch dann, wenn die Gebrauchstauglichkeit nicht eingeschränkt wird (Einfamilienhaus: BGH, WuM 2009, 73. Wohnung: BGH WuM 2005, 712; ZMR 2007, 764).

Wird die Miete rückwirkend zurückgefordert, stellt sich die Frage: Kann der Vermieter auf Verjährung pochen? Nur schwer. Das Landgericht München I hat entscheiden (Aktenzeichen 31 S 6768/13 vom 19. Dezember 2013):

Die Verjährung beginnt erst, wenn der Mieter Kenntnis davon hat, dass die Wohnung kleiner ist (Paragraf 199 BGB). Der Mieter habe keinen konkreten Anlass, die Wohnung vorher nachzumessen.

Im vorliegenden Fall hatte der Mieter 2012 von der Abweichung erfahren. Erst ab diesem Zeitpunkt begann die Verjährung der Ansprüche und durfte auch für die Jahre 2005 bis 2009 Geld zurückgefordert werden.

Übrigens: Sollte die Wohnung größer sein, als angegeben, hat der Vermieter Pech. Er darf keine Miete nachfordern und muss auch bei Mieterhöhungen von der im Mietvertrag genannten Größe ausgehen. Ausnahme: Die Abweichung überschreitet die Marke von zehn Prozent.

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