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Selbst wenn Mieter regelmäßig zahlen, ihren Pflichten nachkommen und sich auch sonst vorbildlich verhalten, kann eines Tages die Kündigung im Briefkasten liegen. Das ist zumeist dann der Fall, wenn der Vermieter Eigenbedarf anmeldet. Ärgerlich ist ein solcher Schritt aus Sicht des Mieters allemal.

Doch längst nicht alle Kündigungen aus Eigenbedarf sind auch wirksam. Denn der Gesetzgeber zieht aus Gründen des Mieterschutzes klare Grenzen. Die Kündigung muss sowohl nachvollziehbar begründet werden als auch strengen Formalien genügen. Hier gelten unter anderem BGB §§ 573 Absatz 2 Nr. 2 und 573c.

 

Für wen darf Eigenbedarf angemeldet werden?

Die Einschränkungen für eine Eigenbedarfskündigung beginnen bereits beim Personenkreis, für den der Bedarf geltend gemacht wird. In der Hauptsache zählen dazu:

  •  der Vermieter selbst

und nahe Verwandte wie

  • Eltern, Kinder, Enkel und Großeltern
  • die Geschwister
  • Stiefkinder, Nichten und Neffen.

Darüber hinaus gestattet der Gesetzgeber eine Kündigung aus Eigenbedarf für

  • Ehegatten
  • eingetragene Lebenspartner (Lebenspartnerschaftsgesetz)
  • die Schwiegereltern
  • Pflegepersonal und Hilfen im Haushalt.

sowie in Ausnahmefällen, sofern ein besonders enges Verhältnis nachgewiesen werden kann, auch für

  • den Schwager bzw. die Schwägerin.

Keine Erfolgschancen haben Kündigungen aus Eigenbedarf, sofern der Wohnraum für Onkel, Tante, Cousin, Cousine, Großnichte oder Großneffen, Kinder der Lebensgefährtin/des Lebensgefährten oder Patenkinder benötigt wird.

Welche Formvorschriften gelten bei einer Kündigung aus Eigenbedarf?

Der Vermieter muss konkret benennen, für wen die Wohnung bestimmt ist, und aus welchem Grund. Eine nachvollziehbare Begründung ist umso wichtiger, wenn der Vermieter noch weitere Wohnungen besitzt. Als Gründe infrage kommen unter anderem,

  • dass der Vermieter bislang selbst Miete zahlt und jetzt sein Eigenheim nutzen möchte,
  • weil der Wohnraum als Alterswohnsitz genutzt werden soll,
  • weil die Wohnung für Pflegepersonal benötigt wird, das sich um die im gleichen Haus lebenden Eltern des Vermieters kümmert,
  • oder weil die eigenen Kinder eine größere Wohnung benötigen, da sie eine Familie gründen.

Ebenso wie die Kündigung an sich muss auch der Kündigungstermin begründet werden. Nicht außer Kraft gesetzt wird durch die Eigenbedarfskündigung die übliche Kündigungsfrist. Sie beträgt je nach Wohndauer bis zu neun Monate.

Zudem gilt für Vermieter eine Anbietpflicht. Das heißt: Befindet sich im Besitz des Vermieters eine freie oder frei werdende Wohnung, ist eine Kündigung aus Eigenbedarf nicht ohne Weiteres möglich. Entweder er nutzt die zweite Wohnung oder bietet sie, sofern sie von Zuschnitt, Lage, Größe und Ausstattung der bisherigen Wohnung entspricht, dem Mieter an. Die Anbietpflicht gilt jedoch nur für Wohnungen im gleichen Haus bzw. der gleichen Anlage.

Widerspruch gegen die Eigenbedarfskündigung

Die Versuchung, eine Wohnung wegen Eigenbedarf zu kündigen, um sie dann teurer wieder zu vermieten oder möglicherweise als Eigentumswohnung zu verkaufen, ist groß. Betroffene Mieter können in dem Fall Schadenersatz geltend machen. Ohnehin lohnt es sich, eine Eigenbedarfskündigung sehr genau unter die Lupe zu nehmen. Handelt es sich um einen vorgeschobenen Kündigungsgrund? Wurden die Fristen eingehalten? Entspricht die Kündigung den gesetzlichen Formvorschriften? Oder liegt vielleicht sogar ein Härtefall vor – etwa, wenn älteren Personen die Wohnung gekündigt wird? Dann besteht die Möglichkeit, Widerspruch gegen die Kündigung einzulegen. Für einen solchen Schritt sollte die Hilfe eines Anwalts in Anspruch genommen werden.

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