Schönheitsreparaturen

Schönheitsreparaturen sind ein leidiges Thema. Im Bürgerlichen Gesetzbuch wird zwar der Vermieter in die Pflicht genommen, die Wohnung bzw. das Haus „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen“ (Paragraf 535 Absatz 1 BGB). Gleichwohl hat der Vermieter die Möglichkeit, zumindest einen Teil dieser Pflichten an seine Mieter zu delegieren.

In welchem Umfang sogenannte Schönheitsreparaturen vorgenommen werden müssen, darüber haben Gerichte schon oft urteilen müssen. Als problematisch erweisen sich dabei vor allem formularvertragliche Regelungen.

Zur Definition von Schönheitsreparaturen wird in der Regel die „Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz“ herangezogen. Demnach fallen unter den Begriff der Schönheits-Reparatur folgende Arbeiten:

• Wände und Decken tapezieren, streichen oder kalken
• Fußböden streichen bzw. nach neuer Rechtsauffassung Fußböden reinigen
• Heizkörper und Heizrohre streichen
• Innentüren, Fenster und den Innenbereich der Außentüren streichen.

Außen vor bleiben Arbeiten an Parkettböden wie das Abschleifen und Versiegeln, sowie das Verlegen neuer Teppichböden.

Von wem die Schönheitsreparaturen ausgeführt werden, ist dem Mieter überlassen. Der Gesetzgeber verlangt laut Paragraf 243 BGB lediglich eine fachgerechte Renovierung – um nichts anderes handelt es sich bei Schönheitsreparaturen – in „mittlerer Art und Güte“. In puncto Farbauswahl beim Anstrich gelten indes Einschränkungen. Die früher übliche Umschreibung, wonach eine neutrale, helle und deckende Farbe genommen werden muss, ist durch eine Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGH) vom 18. Juni 2008 (Aktenzeichen VIII ZR 224/07) hinfällig. Ungewöhnliche Farbtöne und Schockfarben sind allerdings zu vermeiden. Das gilt für Wände und Türen gleichermaßen.

In den meisten Mietverträgen sind zwar explizit Fristen gesetzt, in welchem Turnus Mieter Reparaturen oder vielmehr Renovierungsarbeiten vornehmen müssen. Zum Beispiel: Küche, Bad und Dusche alle drei Jahre, Wohn- und Schlafräume sowie Dielen, Flure und Toiletten alle fünf Jahre und Nebenräume sowie Türen und Fenster alle sieben Jahre. Entscheidend ist aber der Renovierungsbedarf. Alles andere (insbesondere starre Fristen für die Renovierung) würde, so der BGH in einem Urteil vom 23. Juni 2004 (Aktenzeichen VIII ZR 361/03) Mieter unangemessen benachteiligen.

Heißt: Ist der Anstrich noch in Ordnung, muss nicht gestrichen werden.

Unwirksam sind darüber hinaus Formulierungen in Mietverträgen, die eine Renovierung bei Auszug verlangen (BGH, Urteil vom 12. September 2009, Aktenzeichen VIII ZR 316/06). Auch diese Forderung stellt aus Sicht der Richter eine Benachteiligung dar. Angesichts der Vielzahl an Stolperfallen für Mieter und Vermieter, sollte der Vertrag stets von einem Fachanwalt geprüft werden, um sich spätere Streitigkeiten zu sparen.

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