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Vermieter haben das Recht, die Mieten anzupassen und bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anzuheben. Einseitig darf dieser Schritt allerdings nicht erfolgen. Heißt: Die Mieterhöhung muss einvernehmlich sein, damit sie wirksam und damit rechtsverbindlich ist.

Das geht aus Paragraf 557 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hervor, wonach eine Erhöhung der Miete vereinbart werden kann. Doch was ist, wenn der Mieter mit der angekündigten höheren Miete nicht einverstanden ist? In einem solchen Fall gilt es, die Mieterhöhung genauestens zu prüfen, oder noch besser, von einem Experten prüfen zu lassen. Denn ein striktes „Nein“ zu einer Mieterhöhung erweist sich mitunter als extrem teurer Boomerang.

Ohne Zustimmung des Mieters droht eine Klage

Entscheidend für beide Parteien: Die Mieterhöhung ist zustimmungsbedürftig. Vermieter sind daher gut beraten, den/die Mieter in der Ankündigung der Mieterhöhung zur Zustimmung – bestenfalls in schriftlicher Form – aufzufordern. Geht aus dem Schreiben nicht hervor, dass der Vermieter eine Zustimmung erwartet, gilt das Mieterhöhungsverlangen als nicht wirksam (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 199/04 vom 20. Juli 2005 in WuM 2005, 581).

Auf der anderen Seite darf der Mieter nicht einfach schweigen, insbesondere dann nicht, wenn explizit um Zustimmung gebeten wurde. Selbst wenn die neue Miete später anstandslos gezahlt wird, könnte der Vermieter auf Zustimmung klagen (Landgericht Berlin, ZMR 2007, 196), um auf diesem Weg Rechtssicherheit zu erlangen.

Zwei Monate Überlegungsfrist

Zunächst einmal haben Mieter jedoch zwei Monate Zeit, sich Gedanken über die Mieterhöhung zu machen, sie zu prüfen bzw. prüfen zu lassen und dann abzulehnen oder zuzustimmen. Die Frist endet mit Ablauf des zweiten Monats nach Erhalt des Mieterhöhungsverlangens.

Beispiel:

Verschickt der Vermieter das Schreiben Anfang April, bleibt bis Ende Juni Zeit, zu reagieren.
Fällig ist die höhere Miete dann ab dem dritten Monat – dies wäre dann der 1. Juli.

Diese Überlegungszeit dient Mietern dazu, das Mieterhöhungsverlangen in Ruhe zu kontrollieren. Hierbei sollte neben formellen Aspekten vor allem auf die ortsübliche Vergleichsmiete bzw. den Mietspiegel bzw. die Vergleichswohnungen geachtet werden.

Ablehnung schriftlich formulieren

Lehnt der Mieter das Erhöhungsverlangen ab, sollte dies schriftlich und begründet geschehen. Etwa mit Verweis darauf, dass die Vergleichswohnungen nicht dem eigenen Wohnraum entsprechen.

Dann bestehen zwei Optionen: Der Vermieter bessert sein Mieterhöhungsverlangen nach oder aber er verklagt den Mieter auf Zustimmung. Im Idealfall findet man eine Lösung abseits des Gerichtssaals. Gleiches gilt, wenn der Mieter der Mieterhöhung nur teilweise zustimmt und einen Teil der Forderung ablehnt.

Wichtig: Mieter dürfen keine Bedingungen an ihre Zustimmung stellen. Kommt es zum Prozess, wird seitens des Gerichts geprüft, ob das Mieterhöhungsverlangen korrekt ist. Sollte dies der Fall sein, muss der Mieter neben der Mietsteigerung auch für die Gerichtskosten aufkommen.

Der Mieterhöhung stillschweigend zustimmen

Zahlt der Mieter die höhere Miete ohne jeden Vorbehalt, kann von einer stillschweigenden Zustimmung ausgegangen werden. Das gilt, so das Landgericht Berlin (WuM 1985, 311) bei fünfmaliger Zahlung oder, gemäß eines Urteils des Landgerichtes Kiel (WuM 1993, 198), wenn der Dauerauftrag entsprechend geändert wird. Anderseits handelt es sich nicht um eine stillschweigende Zustimmung, wenn der Vermieter den Betrag per Einzugsermächtigung abbucht und der Widerspruch erst nach fünf oder mehr Monaten erfolgt (Landgericht München, WuM 1996, 44).

Übrigens:

Schweigen wird immer als Ablehnung gewertet!

In diesem Artikel relevante Gesetzestexte und Urteile:

  • § 557 BGB

    Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz

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