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Im Zusammenhang mit der Miethöhe und insbesondere mit Mieterhöhungen fällt immer wieder der Begriff „ortsübliche Vergleichsmiete“. Hierbei handelt es sich nicht um einen allgemeingültigen, sondern um einen – dem Namen entsprechend – von Ort zu Ort bisweilen deutlich variierenden Wert.

Die Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete ergibt sich aus Paragraf 558 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Darin wird definiert, wie die Vergleichsmiete ermittelt wird. Konkretisiert wurden diese Aussagen vom Bundesgerichtshof (BGH, Aktenzeichen VIII ZR 110/04 vom 20. April 2005). Er bestätigte, dass die ortsübliche Vergleichsmiete keinen punktgenauen Wert darstellt. Er basiere vielmehr auf einer Spanne. Der BGH spricht von einer Einzelvergleichsmiete.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Paragraf 558 des BGB erklärt in Absatz 2, wie die ortsübliche Vergleichsmiete gebildet wird. Maßgeblich sind mehrere Faktoren:

  • Die Immobilie bzw. der Wohnraum muss vergleichbarer Art Unterschieden wird zum Beispiel zwischen Villa und Mehrfamilienhaus, Neu- und Altbauten, Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern.
  • Um eine Vergleichsmiete ermitteln zu können, ist eine vergleichbare Größe Hier kommt es auf die exakte Wohnfläche an.
  • Der Wohnraum bedarf einer vergleichbaren Ausstattung. Berücksichtigt werden hierbei unter anderem die Art des Fußbodenbelages, die Ausstattung der sanitären Einrichtungen, die Heizung, ob ein Garten oder eine Terrasse genutzt werden können. Zunehmend von Bedeutung ist auch die energetische Ausstattung eines Hauses bzw. einer Wohnung.
  • Punkt vier auf der Liste ist die vergleichbare Beschaffenheit. Darunter sind die Aufteilung der Räume und die Bauweise zu verstehen – schließlich haben sich die Vorgaben an den Wohnraum, also die Standards, in den vergangenen Jahren stetig gewandelt. Das betrifft zum Beispiel die Isolierung.
  • Hinzu kommt die vergleichbare Lage. Hierzu zählen nicht nur der Ortsteil oder die Gemeinde, sondern auch der Umgebungslärm und die Verkehrsanbindung. Im BGB heißt es dazu: „in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde“.

Berechnet wird die ortsübliche Vergleichsmiete anhand „den üblichen Entgelten, die […] in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach Paragraf 560 abgesehen, geändert worden sind“.

Heißt: Es spielen ausschließlich die Mietpreise eine Rolle, die in den vergangenen vier Jahren für (frei finanzierten) Wohnraum vereinbart wurden. Außen vor bleiben Mieten aus Verträgen, die unverändert geblieben sind, sowie preisgebundener Wohnraum und Wohnungen, deren Miethöhe „durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist“. Wohnraum, der mithilfe staatlicher Mittel modernisiert wurde, fällt demnach ebenso aus dem Rahmen wie Sozialwohnungen.

Mietspiegel und Co.

Zu finden ist die ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel, sofern die Stadt oder Gemeinde einen solchen erstellt. Das gilt jedoch nur für sehr wenige Gemeinden innerhalb der Bundesrepublik. Wird kein Mietspiegel erstellt, bleiben als Alternative die Mietdatenbank (Paragraf 558e BGB) oder ein individueller Vergleich. Bezug genommen werden darf – bei Mieterhöhungen – entweder auf ein Sachverständigengutachten oder auf die Entgelte „für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen“ (Paragraf 558a Absatz 2 Satz 4).

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