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Mieter könnten zwar gut darauf verzichten. Doch üblicherweise landet einmal im Jahr die Nebenkostenabrechnung im Briefkasten. Dann heißt es: Taschenrechner, Stift und Papier zur Hand nehmen, um zu kontrollieren, ob der Vermieter auch richtig gerechnet hat. Vor allem aber sollten Mieter prüfen, ob nicht möglicherweise Posten abgerechnet wurden, die per Gesetz gar nicht umlagefähig sind. Kurzum:

Oft werden Betriebs- und Nebenkosten aufgeführt, die Mieter nicht zu tragen haben. Schätzungen zufolge ist knapp die Hälfte aller Nebenkostenabrechnungen falsch. Ein typischer Fehler: Die Heizkosten für leer stehende Wohnungen werden den übrigen Mietern aufgebürdet. Findet man in der Nebenkostenabrechnung derlei Positionen, sollte umgehend mit dem Vermieter gesprochen oder ein Rechtsbeistand eingeschaltet werden.

 

Welche Fristen gelten für die Nebenkostenabrechnung?

Damit Mieter nicht unnötig lange auf die Nebenkostenabrechnung warten müssen, hat der Gesetzgeber eine Frist gesetzt. In Paragraf 556 Absatz 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) ist geregelt, dass die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monates nach Ende des Abrechnungszeitraums zugestellt werden muss. Entscheidend ist dabei, wann die Nebenkostenabrechnung dem Mieter zugeht. Der Abrechnungszeitraum muss dabei nicht zwangsläufig dem Zeitraum vom 1. Januar bis zum 31. Dezember entsprechen. Bisweilen wird auch der Termin des Einzugs als Beginn des Abrechnungszeitraums markiert.

 

Hält sich der Vermieter nicht an die in Paragraf 556 BGB definierte Frist, innerhalb der die Abrechnung erfolgen muss, verwirkt er seine Ansprüche. In Absatz 3 heißt es: „Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Anders ausgedrückt: Fehlen dem Vermieter noch Unterlagen, um die Nebenkostenabrechnung erstellen zu können, und kann er deshalb die Frist nicht einhalten, bleiben seine Ansprüche erhalten. Allerdings nur für maximal drei weitere Monate (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen VIII ZR 220/05 vom 26. Juli 2006), da es dem Mieter nicht zumutbar ist, unbegrenzt zu warten.

Form der Nebenkostenabrechnung – Was muss in der Abrechnung stehen?

Die Nebenkostenabrechnung selbst muss klar, übersichtlich und verständlich sein. Der Gesetzgeber fordert, dass ein Durchschnittsbürger die Berechnungen des Vermieters problemlos nachvollziehen und prüfen kann. Entspricht die Form der Abrechnung nicht diesen Vorgaben, entfällt unter Umständen der Nachzahlungsanspruch.

 

Aufgeführt werden müssen:

 

  •  der exakte Abrechnungszeitraum
  • der Umlageschlüssel – wie werden die Posten abgerechnet, nach Verbrauch, nach Quadratmetern oder Zahl der Bewohner. Die entsprechenden Informationen müssen auch im Mietvertrag enthalten sein.
  • Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten: Das gilt insbesondere bei Mehrfamilienhäusern. In dem Fall müssen die Gesamtkosten für das Haus aufgelistet werden.
  • Der Mieteranteil: Die Abrechnung muss den Anteil an den Gesamtkosten enthalten, den der Mieter zu tragen hat.
  • Vorauszahlungen: Sofern Vorauszahlungen vereinbart wurden, müssen diese in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt werden.
  • Rück- oder Nachzahlung: Aus der Abrechnung der Nebenkosten muss klar hervorgehen, ob der Mieter eine Nachzahlung leisten muss oder ob er eine Rückzahlung erhält. Wichtig: Die Höhe der Rück- oder Nachzahlung ist anzugeben.

Einspruch gegen die Nebenkostenabrechnung

Erweist sich die Nebenkostenabrechnung als fehlerhaft, ist es am Mieter, aktiv zu werden. Laut Paragraf 556 Absatz 3 BGB müssen Einwendungen binnen zwölf Monaten geltend gemacht werden. Ein solcher Ein- bzw. Widerspruch entbindet den Mieter jedoch nicht von der Pflicht, eine fällige Nachzahlung zu leisten. Die Forderung muss binnen 30 Tagen beglichen werden. Gleiches gilt selbstredend für eine Rückzahlung durch den Vermieter. Je eher man auf Fehler in der Nebenkostenabrechnung hinweist, desto besser. Dann kann der Vorgang gegebenenfalls einvernehmlich geklärt werden, ehe die Zahlung fällig ist.

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