Mietminderung – Die Miete mindern

Die volle Miete bezahlen, obwohl die Wohnung erhebliche Mängel hat? „Nicht mit mir“, werden sich die meisten Mieter sagen, und kurzerhand die Miete mindern. Das Recht zu einer solchen Mietminderung basiert auf Paragraf 536 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Nun gleich in die Vollen zu gehen und bei jeder Kleinigkeit nur einen Bruchteil des vereinbarten Mietzinses zu entrichten, funktioniert indes nicht.

Um eine Mietminderung auf ein rechtlich solides Fundament zu stellen, bedarf es schon mehr als einer flackernden Lampe im Hausflur. Wer es dennoch übertreibt, muss schlimmstenfalls mit der Kündigung durch den Vermieter rechnen.

Die Frage, wann eine Mietminderung vorgenommen werden darf, lässt sich nicht allgemeingültig beantworten. Der Gesetzgeber spricht von einem Mangel der Mietsache, „der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt“ (Paragraf 536 Abs. 1 BGB). Eine Ausnahme bilden energetische Modernisierungsmaßnahmen. In dem Fall ist eine Mietminderung für einen Zeitraum von drei Monaten ausgeschlossen (Paragraf 536 Abs. 1a BGB). Ansonsten muss es sich schon um einen erheblichen Mangel handeln. Fehlt der Läufer im Treppenhaus oder blättert die Farbe im Hausflur, wird die Tauglichkeit der Mietsache ganz gewiss nicht erheblich gemindert. Anders sieht es aus, wenn die Heizung während des Winters komplett ausfällt, die versprochene Einbauküche nicht vorhanden ist, die Wände feucht sind, die Wohnung von Ratten befallen ist oder Schimmelpilzsporen die Gesundheit der Bewohner gefährden.

Der Mieter ist diesbezüglich in der Pflicht, nachzuweisen, dass tatsächlich ein Mangel besteht. Will der Vermieter nicht für den Schaden aufkommen und die Mietminderung nicht akzeptieren, muss er beweisen, dass der Schaden schon beim Einzug bekannt war, durch den Mieter herbeigeführt oder zu geringfügig für eine Mietminderung ist. Handelt es sich um einen gravierenden Schaden wie feuchte Wände, kommt man bei einem Rechtsstreit in der Regel nicht umhin, einen Gutachter einzuschalten.

Die Höhe der Mietminderung lässt sich nicht pauschalieren. Empfehlenswert ist ein Blick auf eine sogenannte Mietminderungstabelle. Doch selbst derlei Übersichten, die aktuelle Gerichtsurteile zur Mietminderung auflisten, dienen nur der Orientierung. Ausschlaggebend ist der Einzelfall. Die Spanne reicht von einem Prozentpunkt bis hin zu 100 Prozent der Kalt- bzw. Bruttomiete.

Um nur einige Beispiele zu benennen:

• 100 Prozent bei Schimmelbefall,
• 50 Prozent bei Tropfwasser an der Decke,
• 30 Prozent, wenn sich ein Bordell im Haus befindet,
• und ein Prozent, sollte die Antenne einer Gemeinschaftsanlage defekt sein.

Einfach so die Miete zu kürzen, ist nicht gestattet. Der Vermieter muss auf den Mangel hingewiesen und um eine schnelle Beseitigung des Schadens gebeten werden. Im gleichen Schritt sollte mitgeteilt werden, dass die Miete um x Euro gemindert wird, bis der Schaden beseitigt wurde. Formvorschriften für diese Mängelanzeige gibt es nicht. Um auf Nummer sicher zu gehen, empfiehlt sich der Schriftweg.

Problematisch wird es, wenn man sich mit der Mitteilung zu viel Zeit lässt. Besteht der Schaden schon seit Monaten und kommt der Mieter erst jetzt auf die Idee, eine Mietminderung durchzusetzen, hat das mitunter weitreichende Konsequenzen. Durch die vorbehaltlose Zahlung der vollen Miete gehen die Minderungsansprüche unter Umständen verloren – zumindest teilweise.

Das gilt für Schäden, die schon vor dem 1. September 2001 bekannt waren. Wusste der Mieter indes schon bei Vertragsabschluss von dem Mangel und wurde die Wohnung nicht unter Vorbehalt angenommen, besteht kein Recht mehr auf eine Mietminderung. Eine verzögerte Mängelanzeige kann darüber hinaus Schadenersatzforderungen nach sich ziehen, wenn der Wert der Wohnung durch den Mangel gelitten hat (Paragraf 536c Absatz 2 BGB).

Selbst aktiv zu werden, ist bei akuten Schäden erste Mieterpflicht, etwa einem geborstenen Dachfenster oder einem Rohrbruch. In solchen Fällen ist schnelles Handeln unabdingbar. Denn nur so lassen sich größere und Folge-Schaden verhindern. Heißt: Der Mieter sollte schnellstmöglich einen Handwerker beauftragen – keine zu teure Firma, und nur für den konkreten Schaden – und dann den Vermieter informieren. Den Rechnungsbetrag muss der Vermieter später erstatten. Möglich ist auch, die Reparaturkosten mit der Miete aufzurechnen. Ein solches Vorgehen muss allerdings vorher schriftlich angekündigt werden.

Neben der Mietminderung besteht auch die Option des Zurückbehaltungsrechts. Der Mieter hält in dem Fall einen Teil der Miete zurück, und zwar solange, bis der Schaden beseitigt ist. Wurde der Mangel durch den Vermieter behoben, muss der Betrag komplett nachgezahlt werden. Als Richtwert gilt für die Zurückbehaltung der Miete die 3-5-fache Höhe der Mietminderung.

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