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Die meisten Mieter träumen von einem Garten. Groß muss er nicht unbedingt sein. Klein, fein und leicht zu pflegen, reicht vielen vollkommen aus. Dabei sollten Mieter allerdings nicht übersehen, dass sie sich dann unter Umständen auch tatsächlich für die Pflege des Gartens verantwortlich sind. Diesbezüglich liegen die Vorstellungen von Mietern und Vermietern manchmal meilenweit auseinander, was für Zündstoff sorgen kann.

Mag der Vermieter den englischen Rasen, bevorzugt sein Mieter womöglich eine Naturblumenwiese. Doch wo liegen die Grenzen: Dürfen im Mietvertrag explizit Vorschriften zur Gartengestaltung und zur Gartenpflege enthalten sein? Oder haben Mieter gar freie Hand für ihren grünen Daumen? Dazu gibt es inzwischen viele Gerichtsurteile.

Unterschiede: Einfamilienhaus oder Mehrfamilienhaus

Entscheidend ist zunächst einmal, ob der Garten überhaupt genutzt werden darf oder nicht. Handelt es sich bei dem Mietobjekt um ein Einfamilienhaus, gilt der Garten in der Regel als mitvermietet. Aber: Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass er selbst auch einen Teil des Gartens nutzt.

Komplizierter wird es bei Mehrfamilienhäusern. Davon auszugehen, dass der Mieter im Erdgeschoss automatisch ein Nutzungsrecht hat, ist falsch.

Gibt es keine ausdrückliche Regelung zur Gartennutzung, handelt es sich um eine Gemeinschaftseinrichtung und darf jeder Mieter den Garten nutzen.

Anders schaut es aus, wenn der Garten nur an einen der Hausbewohner vermietet wurde. Die übrigen Mieter haben in dem Fall kein Anrecht darauf, den Garten zu benutzen – wobei höflich zu fragen, ganz sicher nicht schaden kann.

Die Gartenpflege im Mietrecht – wer ist zuständig?

Mit dem Nutzungsrecht geht üblicherweise die Pflicht zur Gartenpflege einher. Auch dieser Aspekt muss eigens im Mietvertrag berücksichtigt werden. Denn ohne Regelung ist der Vermieter in der Pflicht, darf dann aber auch die Kosten für die Gartenpflege auf den Mieter umlegen. Selbst wenn kein Mieter den Garten nutzen darf, können die Kosten auf alle Mieter abgewälzt werden, da der Garten als Verschönerung des Mietobjekts gilt (BGH, VIII ZR 135/03).

Wurden keine speziellen Absprachen getroffen, sondern nur die Pflege durch den Mieter vereinbart, umfassen die auszuführenden Arbeiten lediglich einfache Tätigkeiten, wie:

  • Rasen mähen,
  • Unkraut jäten und
  • Beete umgraben

Bäume und Büsche beschneiden oder den Rasen zu vertikutieren gehört indes nicht zu den Aufgaben eines Mieters (Landgericht Siegen, 3 S 211/90; Landgericht Wuppertal, 16 S 54/97; Landgericht Detmold, 2 S 180/88).

Darüber hinaus gilt: Der Vermieter hat kein Direktionsrecht, darf also nicht vorschreiben, wann und wie der Garten gepflegt oder gestaltet wird (Landgericht Köln, 1 S 119/09).

Wie darf der Garten genutzt werden?

Nichtsdestotrotz: Schalten und walten, wie man möchte, darf man als Mieter nicht. Gestattet ist die übliche Nutzung, zu der auch das Pflanzen von Blumen und Sträuchern zählt. Bauliche Veränderungen dürfen jedoch nur vorgenommen werden, wenn sie vom Vermieter genehmigt werden – etwa ein Gartenhaus, ein Gartenteich oder gar ein Schwimmbad. Gerichte entscheiden in solchen Fällen immer anhand der Umstände. So kann ein Gartenteich durchaus zum vertragsgemäßen Verbrauch zählen, wenn er problemlos wieder entfernt werden kann (Landgericht Lübeck, 14 S 61/92, Urteil vom 24. November 1992). Strittig ist auch die Frage, ob die Zustimmung zu einem Sichtschutzzaun erforderlich ist. Das Oberlandesgericht Hamburg (Aktenzeichen 2 Wx 102/99), hält die Zustimmung für entbehrlich, wenn den Mitmietern keine Nachteile entstehen. Führt der Zaun aber zu Beeinträchtigungen, muss er weg (Bayerische Oberlandesgericht München, 2Z BR 9/00).

Was den Rasen und die Bepflanzung betrifft, steht es Mieter weitgehend frei, wie sie ihren Garten gestalten. Die vom Vermieter angelegte Bepflanzung zu verändern oder zu entfernen, ist jedoch nur mit dem Einverständnis des Vermieters erlaubt. Auf der anderen Seite gilt:

Sträucher und Büsche, die eigens für den gemieteten Garten gekauft wurden, dürfen Mieter beim Auszug wieder mitnehmen.

Heikel wird es, wenn Bäume gepflanzt werden. Denn sobald der Baum fest verwurzelt – und damit fest mit Grund und Boden verbunden – ist, wird er zum festen Bestandteil des Gartens (Paragraf 94 des Bürgerlichen Gesetzbuches). Der Baum geht somit in das Eigentum des Vermieters über. Ein weiterer Aspekt: Stehen im Garten Obstbäume, darf der Mieter die Früchte ernten.

In diesem Artikel relevante Gesetzestexte und Urteile:

  • § 94 BGB

    Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks oder Gebäudes

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