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Schimmel an den Wänden, ständig streitende Nachbarn oder eine marode Heizung: Mieter müssen sich nicht alles gefallen lassen, sollten allerdings auch nicht gleich die Koffer packen und fristlos kündigen.

Die Möglichkeit besteht zwar. Allerdings verlangt der Gesetzgeber einen wichtigen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (Paragraf 543 Absatz 1 BGB). Darüber hinaus muss dem Vermieter in vielen Fällen zumindest die Chance gegeben werden, innerhalb einer angemessenen Frist für Abhilfe zu sorgen (Paragraf 543 Absatz 3 BGB).

Voraussetzung für eine fristlose Kündigung: wichtiger Grund

Bei der Kernaussage des Bürgerlichen Gesetzbuches zur fristlosen Kündigung eines Mietvertrages – „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.“ (Paragraf 543 Absatz 1) – kommt es auf zwei Worte an: „wichtigem Grund“. Diese Generalklausel gilt für Mieter und Vermieter gleichermaßen. Ab wann es sich um einen wichtigen Grund handelt, umschreibt in groben Zügen Paragraf 569 des BGB. Ausschlaggebend sind die Umstände des Einzelfalls. Aus Sicht eines Mieters sind hier vor allem drei Szenarien denkbar:

  1. Die Mietsache kann nicht vertragsgemäß genutzt werden. Unter diesen Stichpunkt fallen mehrere Optionen. Zum einen besteht die Möglichkeit zur fristlosen Kündigung, wenn die Wohnung, das Haus oder allgemein die Mietsache nicht rechtzeitig übergeben wird. Das hängt davon ab, welche Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden. Zum anderen widersprechen erhebliche Mängel bei Mietbeginn einer vertragsgemäßen Nutzung. Eine fristlose Kündigung hat zudem Chancen, wenn die Mängel im Lauf des Mietverhältnisses auftreten oder aber die Mietsache während der Mietzeit entzogen wird.
  2. Der Zustand der Wohnung gefährdet die Gesundheit (Paragraf 569 Absatz 1 BGB). Der Gesetzgeber betont, „ein wichtiger Grund […] liegt für den Mieter auch vor, wenn der gemietete Wohnraum so beschaffen ist, dass seine Nutzung mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist“. Gerichte erkennen eine Gesundheitsgefährdung unter anderem bei Schimmelbefall an. Empfehlenswert ist es, ein Sachverständigengutachten erstellen zu lassen. Außerdem wird empfohlen, sich die gesundheitlichen Gefahren durch einen Amtsarzt bestätigen zu lassen.
  3. Der Vermieter macht sich schwerwiegender Vertragsverletzungen schuldig. Diesbezüglich reicht die Spanne von Gewalt gegen die Mieter über das grundlose Betreten der Wohnung (Hausfriedensbruch) mit einem Nachschlüssel oder dem eigenen Schlüssel bis hin zu bewusst falsch berechneten Nebenkosten.

Erst abmahnen, dann kündigen

Mit Ausnahme des Aspekts der Gesundheitsgefährdung muss der Mieter den Vermieter abmahnen oder ihm eine angemessene Abhilfefrist setzen, eher er kündigen darf. Die Frist muss sich unter anderem am Schaden und der Dauer der Beseitigung orientieren. Lediglich wenn absehbar ist, dass der Vermieter sich weigert, Abhilfe zu schaffen oder die Mängel selbst in einer angemessenen Frist nicht beseitigt werden können (Paragraf 543 Absatz 3 BGB), bedarf es keiner Abmahnung.

Wichtig:

Man darf sich nicht allzu lange Zeit damit lassen, auf die Schäden oder Mängel hinzuweisen. Anderenfalls verwirkt man sein Kündigungsrecht.

Schriftlich und begründet

Wie bei der ordentlichen Kündigung muss auch die außerordentliche fristlose Kündigung des Miet-Vertrages schriftlich erfolgen. Zudem verlangt der Gesetzgeber eine Begründung dafür, warum das Mietverhältnis beendet werden soll (Paragraf 569 Absatz 4). Mietervereine raten dazu, in das Kündigungsschreiben aufzunehmen, dass die Aufforderung, die Mängel zu beseitigen, erfolglos war. Ob das Ansinnen, den Vertrag fristlos zu kündigen, Aussichten auf Erfolg hat, sollte vorab mit einem Anwalt besprochen werden. Vor allem aber: Es sollte nicht gekündigt werden, ohne eine Ersatzwohnung in Aussicht zu haben.

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