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Scheint die Miete sehr hoch zu sein, fällt meist der Begriff „Mietwucher“. Er gilt inzwischen als Synonym für überteuerten Wohnraum. Ob es sich tatsächlich um Mietwucher oder doch „nur“ um eine Mietpreisüberhöhung handelt, entscheiden zumeist Gerichte. Maßgeblich ist die Differenz der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

Übersteigt die Miethöhe, also der Mietzins diesen Wert um 20 oder mehr Prozent, spricht man – abhängig von den jeweiligen Umständen – bereits von einer Mietpreisüberhöhung. Verlangt der Vermieter gar eine um 50 oder mehr Prozent höhere Miete, liegt vermutlich Mietwucher vor. Ausschlaggebend sind auch in dem Fall die Rahmenbedingungen, zu denen der Mietvertrag zustande kam.

Was ist eine Mietpreisüberhöhung?

Definiert wird eine Mietpreisüberhöhung durch Paragraf 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStrG). Es handelt sich um eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße in Höhe von bis zu 50.000 Euro belegt werden kann. Die Voraussetzungen dafür, dass der Vermieter ordnungswidrig handelt, werden in Absatz 2 erklärt: „Unangemessen hoch sind Entgelte, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte um mehr als 20 von Hundert übersteigen.“

Es müssen also zwei Bedingungen erfüllt sein, damit ein Vermieter wegen Mietpreisüberhöhung belangt werden kann. Zum einen, als Grundlage, um überhaupt aktiv werden zu können, bedarf es einer Miete, die 20 Prozent über der Vergleichsmiete liegt. Zum anderen spricht der Gesetzgeber von der „Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen“.

Heißt: Der Vermieter macht sich zunutze, dass der Wohnraum knapp ist, und erhebt deshalb eine höhere Miete. Den entsprechenden Nachweis muss der Mieter führen. Und das erweist sich in der Praxis als relativ schwer. Denn es zählt nicht nur ein bestimmter Stadtteil, in dem das Angebot vergleichbarer Wohnungen begrenzt ist, sondern in der Regel das gesamte Stadtgebiet. Darüber muss der Mieter erklären, in welcher Art Zwangslage er sich befand, die vom Vermieter mit einer überhöhten Miete ausgenutzt wurde. Daher ist es ratsam, sich mit einem Fachanwalt zu besprechen, ehe der Vorwurf der Mietpreisüberhöhung ausgesprochen wird.

Was ist Mietwucher?

Der Rat, einen Anwalt um Hilfe zu bitten, gilt umso mehr, wenn der Verdacht auf Mietwucher besteht. Denn hierbei handelt es sich nicht um eine Ordnungswidrigkeit, sondern um eine Straftat. Dementsprechend hoch fällt das mögliche Strafmaß aus. In Paragraf 291 des Strafgesetzbuches steht: „Wer die Zwangslage, die Unerfahrenheit, den Mangel an Urteilsvermögen oder die erhebliche Willensschwäche eines anderen dadurch ausbeutet, dass er sich oder einem Dritten (1.) durch die Vermietung von Räumen zum Wohnen oder damit verbundene Nebenleistungen […] Vermögensvorteile versprechen oder gewähren lässt, die in einem auffälligen Missverhältnis zu der Leistung oder deren Vermittlung stehen, wird mit Freiheitsstrafe bis zu drei Jahren oder mit Geldstrafe bestraft.“

Auch beim Mietwucher müssen demnach mindestens zwei Voraussetzungen erfüllt sein. Eine überhöhte Miete – in dem Fall 50 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Hinzu kommt, dass der Mieter aufgrund von Unerfahrenheit, einer Zwangslage, mangelnden Urteilsvermögens oder einer Willensschwäche ausgenutzt wird. Sind diese Tatbestände erfüllt, ist die vereinbarte Miete nichtig. Der Vertrag wird in dem Fall zur Vergleichsmiete fortgeführt. Zudem haben Mieter die Möglichkeit, zu viel gezahlte Miete zurückzufordern (Paragraf 812 Bürgerliches Gesetzbuch).

Aber:

Sofern der Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweisen kann,
darf die Miete 20, teils auch 50 Prozent höher ausfallen als üblich.

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