Indexmietvertrag

Der Trend ist unverkennbar: Seit Indexmietverträge auch für Wohnraum zugelassen sind, nutzen immer mehr Vermieter diese Option. Statt der örtlichen Vergleichsmiete ist dann der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex – die sogenannte Teuerungsrate – das Maß der Dinge.

Steigen die Kosten für die Lebenshaltung, darf der Vermieter den Mietzins entsprechend anheben. Auf der anderen Seite besteht die winzige Chance, dass durch einen sinkenden Verbraucherpreisindex auch die Miete günstiger wird. Das hat für beide Parteien Vor- und Nachteile.

Wie genau ein solcher Indexmietvertrag funktioniert, zeigt folgendes Beispiel. Die derzeitige Kaltmiete beträgt 500 Euro. Um auszuloten, in welchem Maß die Miete steigt oder möglicherweise sinkt, müssen die Daten des Statistischen Bundesamtes zurate gezogen werden. Standen im Oktober 2013 118 Punkte zu Buche und im Oktober 2014 127 Zähler, kann anhand dieser Werte der prozentuale Anstieg berechnet werden. Die Formel lautet: (neuer Indexwert : alten Indexwert * 100) – 100. Das ergibt mit den vorhandenen Zahlen (127 : 118 * 100) – 100 = 7,63 Prozent. Bezogen auf die bisherige Miete in Höhe von 500 Euro heißt das, der Mieter muss künftig 38,15 Euro mehr und insgesamt 538,15 Euro bezahlen.

Erlaubt ist eine solche Anpassung nur einmal im Jahr. Das heißt, der Vermieter darf die Miete nicht Monat für Monat neu kalkulieren, sondern nur alle zwölf Monate. Laut Paragraf 557b des Bürgerlichen Gesetzbuches muss dazu der Datenbestand des Statistischen Bundesamtes herangezogen werden. Mit anderen Daten zu arbeiten, ist nicht zulässig.

Wenn eine Mietpreiserhöhung ansteht, muss der Vermieter den Mieter schriftlich darüber informieren und alle Daten nennen – angefangen bei der Veränderung des Verbraucherpreisindex über die prozentuale Erhöhung bis hin zum Geldwert, der sich daraus ergibt. Maßgeblich ist hier Paragraf 126b BGB.

Darüber hinaus gilt seit der Mietrechtsreform 2013 eine Kappungsgrenze von 20 Prozent – in einigen Bundesländern 15 Prozent. Sie bezieht sich auf einen Zeitraum von drei Jahren. Das bedeutet, es zählt die Ausgangsmiete von vor drei Jahren und nicht die aktuelle Miete. Der Gesetzgeber hat diese Grenze gezogen, um Mieter nicht über Gebühr zu strapazieren.

Für Modernisierungsarbeiten gilt: Sind sie nicht vom Vermieter verschuldet – also vom Gesetzgeber vorgeschrieben – kann die Miete angehoben werden. Anderenfalls darf der Mieter nicht an den Kosten beteiligt werden.

Mieter profitieren bei einem Indexmietvertrag vor allem von der Transparenz. In welchem Umfang die Miete steigt (oder sinkt) richtet sich ausschließlich nach der amtlichen Statistik. Allerdings klettert der Verbraucherpreisindex mitunter deutlich schneller nach oben als die ortsübliche Vergleichsmiete. Letztlich zahlt der Mieter die allgemeine Preissteigerung doppelt: über die Mieterhöhung und die höheren Lebenshaltungskosten. Ob der Indexmietvertrag vorteilhaft ist oder nicht, richtet sich – so die einhellige Meinung von Experten – in erster Linie nach der vereinbarten Einstiegsmiete.

Der wichtigste Vorteil für Vermieter: Für sie ist es deutlich unproblematischer, die Miete nach oben zu „korrigieren“, zumal dieser Schritt nicht eigens begründet werden muss. Als problematisch erweisen sich Modernisierungsarbeiten, die nicht vom Gesetzgeber vorgeschrieben wurden. Außerdem besteht das Risiko, dass der Mieter bei einem fallenden Verbraucherpreisindex seinerseits darauf pocht (schriftlich, unter Angabe der entsprechenden Daten), dass die Miete gesenkt wird.

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