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Vermieter sind froh, wenn sie Mieter haben, die pünktlich zahlen, pfleglich mit dem Wohnraum umgehen und den Hausfrieden wahren. Da längst nicht jeder Mieter ein derart vorbildliches Verhalten an den Tag legt, räumt der Gesetzgeber Vermietern unter gewissen Umständen das Recht ein, den Mietvertrag außerordentlich fristlos zu kündigen.

Wie die Bezeichnung bereits verrät, muss dabei keine Frist gesetzt werden. Je nach Vorfall bedarf es allerdings einer vorherigen Abmahnung, ehe die Kündigung wirksam wird. Ausschlaggebend für die außerordentliche fristlose Kündigung durch den Vermieter sind hauptsächlich die Paragrafen 543 und 569 des Bürgerlichen Gesetzbuches.

Auch Vermieter müssen sich an die Schriftform halten

Wie bei jeder Kündigung eines Mietvertrages – ob fristgerecht oder fristlos – ist die Schriftform verpflichtend. Dem Mieter morgens an der Haustür zu erklären, er müsse abends ausgezogen sein, wäre also der falsche Weg. Kündigt der Vermieter den Wohnraum, muss er darüber hinaus den Grund nennen.

Gründe für eine fristlose außerordentliche Kündigung

Wann der Vermieter den Schlussstrich ziehen darf, gibt das Bürgerliche Gesetzbuch vor. In der Hauptsache sind es drei Anlässe, die zu diesem Schritt berechtigen:

Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Mieter, die nicht, unregelmäßig oder unpünktlich bezahlen, sind Vermietern ein Graus. Da sich die Schulden auf Dauer summieren und ein nicht unerheblicher finanzieller Schaden droht, ist bei folgenden Szenarien eine außerordentliche Kündigung möglich:

  • zwei Monate in Folge wurde keine Miete gezahlt
  • die Miete wurde zwei Monate in Folge nur teilweise gezahlt, sodass der Rückstand eine Monatsmiete ergibt
  • die Miete über mehrere Monate nur teilweise gezahlt wurde, sodass der Rückstand zwei Monatsmieten übersteigt

Eine Abmahnung durch den Vermieter ist nicht erforderlich, wenn der Mieter im Rückstand ist. Der Mieter selbst kann die Kündigung abwenden, wenn er – mit oder ohne Hilfe des Sozialamtes – vor Zugang der Kündigung die ausstehende Miete in einer Summe bezahlt. Unwirksam ist die Kündigung auch, wenn der Rückstand innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage ausgeglichen wird. Von diesen Optionen darf allerdings nur einmal binnen zwei Jahren Gebrauch gemacht werden.

Kündigung wegen Vernachlässigung der Mietsache und Pflichtverletzung

Verwahrlost die Wohnung oder das Haus – etwa durch Ungezieferbefall – und ist die Bausubstanz dadurch gefährdet, darf der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen. Handelt es sich indes um einen minder schweren Fall, ist eine ordentliche Kündigung notwendig. Wo genau die Grenze gezogen wird, sollten Vermieter – und betroffene Mieter – mit einem Fachanwalt klären.

Weitere Beispiele für eine Kündigung aufgrund der Gefährdung oder Vernachlässigung der Mietsache sind zu viele Haustiere, eine völlig überbelegte Wohnung, eine Änderung der Nutzung und mangelndes Heizen trotz Frost. Entscheidend ist, dass es sich um eine erhebliche Gefährdung handelt. In diesem Fall ist der Vermieter verpflichtet, eine Frist zu setzen und dem Mieter die Chance zu geben, das Problem aus der Welt zu schaffen. Besteht keine Aussicht auf Besserung, ist die fristlose Kündigung möglich. Das gilt auch für Mieter, die den Hausfrieden stören oder den Vermieter beleidigen.

Überlassung der Wohnung an Dritte

Mit einer fristlosen außerordentlichen Kündigung müssen Mieter auch dann rechnen, wenn sie die Wohnung oder das Haus Dritten überlassen. Heißt: Statt den Wohnraum selbst zu nutzen, ziehen die Bekannten oder Verwandten ein. Wurde der Vermieter nicht darüber unterrichtet und hat er der Gebrauchsüberlassung nicht zugestimmt, ist eine Kündigung zulässig.

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