Die meisten Mietverträge laufen auf unbestimmte Zeit und können unter Beachtung der jeweils gültigen Kündigungsfrist beendet werden, sofern kein Kündigungsausschluss vereinbart wurde. Für Mieter und Vermieter, die auf der gleichen Wellenlänge schwimmen, sicherlich die beste Lösung. Auf der anderen Seite gibt es aber auch Mietverträge, die zeitlich befristet sind.
Dabei handelt es sich nach neuem Recht – definiert in Paragraf 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches – um sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge. Sie setzen voraus, dass es einen triftigen und vom Gesetzgeber akzeptierten Grund für das zeitliche Limit gibt. Ohne einen solchen Grund ist die Vereinbarung zum befristeten Rahmen des Mietverhältnisses nichtig.
Welche Voraussetzungen gelten für den qualifizierten Zeitmietvertrag?
Punkt eins auf der Liste der Voraussetzungen für einen befristeten Mietvertrag ist die Schriftform. Heißt: Gemäß der Paragraf 126 und 550 des BGB müssen qualifizierte Zeitmietverträge schriftlich verfasst werden. Darüber hinaus ist der Vermieter verpflichtet, den Grund für die Befristung mitzuteilen, idealerweise direkt im Mietvertrag. Anerkannt werden nur drei Beweggründe:
- Der Wohnraum soll später selbst, von einem Familienangehörigen oder einer zum Haushalt zählenden Person genutzt werden (Eigenbedarf).
- Wenn der Vermieter „in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen will, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden“.
- Die Wohnung soll künftig an einen „zur Dienstleistung Verpflichteten“ – zum Beispiel den Hausmeister – vermietet werden.
Der Vermieter darf nicht einfach den Gesetzestext kopieren, er muss konkret werden. Statt nur auf Eigenbedarf hinzuweisen, müssen Ross und Reiter genannt werden. Etwa, dass die Wohnung nach dem Studium von der Tochter bezogen wird. Nennt der Vermieter keinen dieser Gründe, wird aus dem befristeten ein unbefristetes Mietverhältnis.
Kann ein befristeter Mietvertrag gekündigt werden?
Mieter haben die Möglichkeit, sich frühestens vier Monate vor Ablauf des Vertrages bei ihrem Vermieter darüber zu erkundigen, ob der Grund für die Befristung nach wie vor besteht. Der Vermieter muss auf die Anfrage binnen eines Monats reagieren. Wenn der Grund entfällt oder sich nach hinten verschiebt, gibt es mehrere Optionen. Der Mieter kann, wie ursprünglich geplant, die Wohnung verlassen. Oder er pocht auf eine Verlängerung des Mietvertrages um den Zeitraum der Verspätung.
Eine ordentliche Kündigung wie bei einem unbefristeten Mietvertrag ist indes nicht möglich, weder vonseiten des Vermieters noch durch den Mieter. Dazu bedarf es einer einvernehmlichen Auflösung des Vertrages durch beide Parteien. Möchte ein Mieter dennoch eher aus dem Mietvertrag aussteigen, muss er einen besonderen Grund nennen. Im Idealfall wird, ebenfalls auf einvernehmlicher Basis, ein Nachmieter gestellt.
Der einfache Zeitmietvertrag
Den qualifizierten Zeitmietvertrag gib es seit der Mietrechtsreform 2001. Vorher konnten – bis zum 31. August 2001 – einfache Zeitmietverträge abgeschlossen werden. Sie bedurften keines Befristungsgrundes. Gleichwohl hatten Mieter das Recht, vor Ablauf des Vertrages um eine Fortsetzung des Mietverhältnisses zu bitten. In dem Fall musste der Vermieter die Kündigung begründen. Diese alten Verträge genießen auch weiterhin Bestandsschutz, dürfen allerdings nicht neu abgeschlossen bzw. vereinbart werden.
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