Wann kann der Vermieter die Miete erhöhen?
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Die Miete als Schraube ohne Ende. Für einige Immobilienbesitzer eine Traumvorstellung. Für Mieter indes der Albtraum schlechthin. Damit es nicht soweit kommt, hat der Gesetzgeber einige Bedingungen geschaffen, um die Mieterhöhung klar zu regulieren. Ziel: Mieter nicht über Gebühr zu belasten und Vermietern die Chance zu geben, einen vernünftigen Mietzins zu erzielen. Bleibt die Frage, wann der Vermieter die Miete anpassen darf.

Mieterhöhung nie ohne Grund

Grundvoraussetzung dafür, die Miete erhöhen zu können, ist zunächst einmal ein triftiger Grund. Einfach so aus einer Laune heraus die Kaltmiete zu verdoppeln, ist zum Beispiel nicht möglich – und das ist auch gut so. Mieter sind, anders als vielfach angenommen, nicht der Willkür ihrer Vermieter ausgeliefert. Das heißt in erster Linie, dass eine Mietanpassung der Zustimmung des Mieters bedarf. Kurzum: Mieterhöhungen sind keine einseitige Aktion. Was nicht bedeutet, dass der Mieter immer ein Veto einlegen kann – auch dafür sorgt der Gesetzgeber.

Anpassungsgrund Mietspiegel

Möchte der Vermieter die Miete anpassen, weil ein neuer bzw. überarbeiteter Mietspiegel veröffentlicht wurde, kann der Mieter den höheren Preis zum Beispiel nicht verweigern. Das geht aus Paragraf 558 Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) hervor: „Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist.“

Beispiel: Angenommen, die Kaltmiete beträgt seit Jahren unverändert 6,00 Euro pro Quadratmeter wohingegen in der Nachbarschaft längst mehr berechnet wird und der Mietspiegel 10,00 Euro als ortsübliche Vergleichsmiete nennt, kann der Vermieter eine Mieterhöhung aussprechen.

Dabei gelten dann klare Regeln:

  • Die letzte Mieterhöhung muss mindestens ein Jahr zurückliegen. Aufgrund der gesetzlichen Frist von drei Monaten greift die Mieterhöhung jedoch erst 15 Monate nach der letzten Anpassung.
  • Berücksichtigt werden muss zudem die sogenannte Kappungsgrenze. Sie besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent steigen darf. In Regionen mit knappem Wohnraum sind es sogar fünf Jahre und höchstens 15 Prozent.

Mieterhöhung bei Modernisierung

Diese Regeln gelten nicht, wenn die Mieterhöhung mit einer Modernisierung begründet wird. Da der Gebrauchswert der Wohnung steigt und in der Regel geringere Energiekosten anfallen, darf die Miete angehoben werden. Dagegen kann der Mieter nur in wirtschaftlichen Härtefällen vorgehen. Die Miete wird in dem Fall jährlich um bis zu elf Prozent der Modernisierungskosten erhöht. Luxussanierungen sind davon ausgenommen. Maßgeblich ist der aktuell übliche Standard.

Bei Modernisierungen muss der Mieter drei Monate vorher informiert und über die Mieterhöhung in Kenntnis gesetzt werden. Beziffert werden muss dabei sowohl die neue, höhere Miete als auch der zeitliche Aufwand der Modernisierung.

Für Mieter gilt: Sie haben bei einer Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht. Oder man geht rechtlich gegen die Erhöhung der Miete vor. Das ist zum Beispiel bei Formfehlern möglich, wenn die neuen Konditionen nicht schriftlich, sondern per E-Mail übermittelt werden, nicht begründet sind oder Fristen nicht eingehalten werden. In dem Fall sollte man einen Fachanwalt prüfen lassen, ob die Mieterhöhung rechtens ist oder angefochten werden kann.

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