Mietrecht Nebenkostenabrechnungen müssen nachvollziehbar sein
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Viele Nebenkostenabrechnungen sind fehlerhaft. Dementsprechend birgt das Thema Betriebskosten ein nicht unerhebliches Streitpotenzial. In einem aktuellen Fall hat das Landgericht Berlin jetzt Klartext gesprochen. Zum einen müssen Mieter die Möglichkeit haben, die Abrechnung zu überprüfen. Zum anderen dürfen Vermieter die Abrechnungsmethoden mischen – je nach Art der Kosten. (Urteil des Landgerichts Berlin, Aktenzeichen 65 S 196/18).

Mieter dürfen Zahlungsbelege einsehen

Über den Fall berichtet der Deutsche Mieterbund (DMB) in seiner Zeitschrift „Wohnungswirtschaft und Mietrecht“. Konkret ging es um eine Vermieterin, die sich weigerte, den Mietern Einsicht in die Belege zu gewähren. In einem solchen Fall habe der Mieter, so die Richter, das Recht, eine Nachzahlung zu verweigern.

Wichtig sei, dass der Mieter die Verteilung der einzelnen Positionen erkennen und für sich nachvollziehen könne. Dazu bedürfe es einer verständlichen Abrechnung, aus der sowohl die Einnahmen als auch die Ausgaben der umzulegenden Betriebskosten hervorgehen. Um die Daten überprüfen und gegebenenfalls Einwände äußern zu können, müsse Mietern Einsicht in alle relevanten Belege gewährt werden. Dazu sei kein begründetes Misstrauen nötig.

Abrechnungsmethoden mischen

Wie bzw. nach welcher Methode der Vermieter die Betriebskosten abrechnet, kann von Posten zu Posten variieren – sofern es einen triftigen Grund gibt. Generell wird dabei zwischen zwei Methoden unterschieden: dem Abflussprinzip und dem Leistungsprinzip.

Das auch als Ausgabenabrechnung oder Abrechnung nach Rechnungen bezeichnete Abflussprinzip sieht vor, dass die im jeweiligen Zeitraum bezahlten Rechnungen entsprechend einem Schlüssel – im Mietvertrag vereinbart oder gesetzlich festgelegt – auf die Mieter umgelegt werden. Beim Leistungs- oder auch Zeitabgrenzungsprinzip erfolgt nur die Abrechnung der im betreffenden Zeitraum erbrachten beziehungsweise verbrauchten Leistungen.

Im vorliegenden Fall waren die Versicherungskosten durch die Vermieterin nach dem Abflussprinzip abgerechnet worden, der Winterdienst und der Hausstrom hingegen nach dem Leistungsprinzip. Dafür gebe es, so das Landgericht, einen sachlichen Grund. Die Beiträge für die Versicherungen waren Anfang 2013 fällig und in die Abrechnung vom 10. Januar 2013 eingestellt worden, betrafen jedoch die Zeit vom 27. Februar 2013 bis zum 27. Februar 2014.

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