Ob die vermietereigene Security über die Betriebskostenabrechnung umlegbar ist, hängt von dem Faktor ab, ob der Wachdienst der Mietsache direkt zugeordnet werden kann.
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Ärger um die Nebenkosten- bzw. Betriebskostenabrechnung gibt es immer wieder. In München wurde dazu ein eher ungewöhnlicher Fall verhandelt. Die Mieter fanden auf Ihrer Abrechnung einen 24-Stunden-Wachdienst. Ob die Kosten für den Sicherheitsdienst tatsächlich umlagefähig sind und unter welchen Umständen, musste das Landgericht München I klären (Urteil vom 17. April 2019, Aktenzeichen 14 S 15269/18). Dabei ging es vornehmlich darum, wen und was der Wachdienst schützt.

Frei zugängliche Wohnanlage

In dem konkreten Fall, über den der Mieterverein München berichtet, sollte der Mieter in den Jahren 2013 bis 2015 anteilig für den Sicherheitsdienst bezahlen.

Das Problem: Die Wohnanlage, für die der Wachschutz engagiert worden war, befindet sich in einem parkähnlichen Areal, das für jedermann zugänglich ist.

Beim Amtsgericht München sah man darin keinen Hinderungsgrund, die Kosten für den Sicherheitsdienst auf die Mieter umzulegen.

Das Landgericht München I wiederum bemängelte: „Garten- oder Parkflächen, die durch bauplanerische Bestimmungen oder durch den Vermieter selbst für die Nutzung der Öffentlichkeit gewidmet sind, fehlt der erforderliche Bezug zur Mietsache.“ Ein solcher Bezug zur Mietsache sei jedoch Voraussetzung für die Umlegung von Betriebskosten. Kurzum: Weil die Anlage nicht nur für die Mieter, sondern jeden zugänglich und somit nicht Teil der mitvermieteten Gemeinschaftsfläche ist, zähle die Position Wach- und Sicherheitsdienst nicht zu den umlagefähigen Nebenkosten.

Schutz vornehmlich für das Eigentum des Vermieters

Die Richter bezweifelten nicht, dass die Arbeit des Wach- und Sicherheitsdienstes auch zum Vorteil der Mieter ist. Etwa, indem stichprobenartig Kontrollgänge in den Treppenhäusern erfolgen. In der Hauptsache beziehe sich die Wachschutz aber auf die öffentlich zugänglichen Flächen der Wohnanlagen.

Damit sei der Wachdienst vor allem zum Schutz der Öffentlichkeit und dem Schutz des Eigentums des Vermieters tätig!

Aber weniger zum Schutz der Mieter.

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